Retentierecht #2: verhuur en retentierecht
In het huidige economische tij is het geen uitzondering dat huurders omvallen. De verhuurder/eigenaar (hierna: de verhuurder) loopt dan het risico om de eigendom van zijn pand kwijt te raken doordat een contractspartij van de failliete huurder zijn retentierecht uitoefent. Hierna wordt kort uitgelegd wat het retentierecht inhoudt. Aan de hand van een casus wordt inzichtelijk gemaakt welke risico’s de uitoefening van het retentierecht met zich mee brengt voor de verhuurder en hoe deze risico’s kunnen worden geminimaliseerd.
Wat is het retentierecht?
Het retentierecht is het recht van de schuldeiser om een zaak onder zich te houden totdat zijn vordering is voldaan. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan een aannemer die in opdracht van de huurder werkzaamheden aan het verhuurde pand verricht. Als de huurder failliet gaat, terwijl een of meerdere aanneemsommen niet zijn voldaan, kan de aannemer weigeren om het pand aan de verhuurder terug te geven en daarover zelf de feitelijke macht blijven uitoefenen. Dit kan hij onder meer doen door de sleutels niet terug te geven of door het pand niet te ontruimen. Daarmee maakt de aannemer het gebruik van het pand door de verhuurder onmogelijk.
De aannemer met een retentierecht kan voor elkaar krijgen dat het pand wordt verkocht, om zijn vordering uit de verkoopopbrengst voldaan te kunnen krijgen.
Uitoefening van het retentierecht tegen derden met een “ouder recht”
Het retentierecht kan worden uitgeoefend tegen derden die pas na de aannemer een recht op de zaak hebben verkregen. Gevoelsmatig is dit logisch: het “oudere” recht van de aannemer gaat dan voor op het “jongere” recht van een derde. Maar onder bepaalde voorwaarden kan het retentierecht ook worden uitgeoefend tegen derden met een ouder recht. Zoals de verhuurder van een pand. Dit kan onder meer als de verhuurder de huurder toestemming heeft gegeven om de aannemingsovereenkomst aan te gaan.
Wat betekent dit in de praktijk?
Daarover een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant. De huurovereenkomst m.b.t. een bedrijfspand bepaalde dat de huurder daaraan bepaalde voorzieningen zou aanbrengen. De verhuurder betaalde daarvoor een investeringsbijdrage van 1,25 miljoen euro en de huurder sloot een overeenkomst met een aannemer. Een paar maanden later waren de facturen van de aannemer nog niet voldaan en ging de huurder failliet. De aannemer stelde dat hij een retentierecht had m.b.t. het pand. De rechter overweegt dat, als een aannemer in zo’n situatie inderdaad een rechtsgeldig retentierecht heeft (hierover bestond nog discussie), hij het pand kan executeren (verkopen) om zijn vordering te verhalen op de verkoopopbrengst.
Voor deze executie is geen toestemming van de verhuurder nodig. De aannemer kan zijn retentierecht dus inroepen tegen iemand met een ouder (eigendoms)recht. Dit omdat deze de verhuurder in de huurovereenkomst toestemming aan de huurder had gegeven om bepaalde voorzieningen aan het pand aan te brengen en (impliciet) om daarvoor een aannemingsovereenkomst aan te gaan.
Uitsluiting van het retentierecht
Een verhuurder kan dus tegen zijn zin, en buiten zijn schuld, geconfronteerd worden met de executieverkoop van zijn pand door de aannemer met een vordering op zijn huurder. De verhuurder moet de huurder dan van tevoren wel toestemming hebben gegeven om met een aannemer te contracteren. Van deze toestemming is bijvoorbeeld sprake in de hiervoor besproken casus. Maar ook als de huurder verantwoordelijk is voor het (groot) onderhoud van het pand en om die reden een of meerdere aannemingsovereenkomsten zal aangaan.
De verhuurder doet er dan ook verstandig aan om ervoor te zorgen dat contractspartijen van de huurder geen retentierecht krijgen m.b.t. zijn pand. Dit kan hij bewerkstelligen door de huurder te verplichten om in zijn overeenkomsten met derden af te spreken dat deze derden geen retentierecht hebben. Als de huurder zich aan deze verplichting houdt, mag de aannemer het pand niet tegen de wil van de verhuurder onder zich houden en verkopen.
Irene Hofhuis is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.
