Leegstandschade verhalen bij faillissement van huurders

Sinds januari 2011 is er veel veranderd voor verhuurders die leegstandschade willen verhalen bij faillissement van hun huurders. Als een huurder failliet gaat, terwijl het contract nog (bijv.) jaren doorloopt, wil de verhuurder proberen die toekomstige schade te verhalen. Zeker als het pand een tijdje leegstaat door het faillissement. Het ROZ-model van huurovereenkomsten voorziet ook in die mogelijkheid.

Meestal is er een bankgarantie (of concerngarantie) gesteld. In dat geval kan de verhuurder bij ontstaan van schade de bank (of concernpartij) aanspreken en keert de bank – meestal op eerste verzoek – het bedrag van de garantie uit. De bank doet dat niet zomaar en wil zelf ook zeker weten dat zij haar vordering die zij door uitbetaling verkrijgt op de huurder (zgn. ‘regresvordering‘), kan verhalen. De huurder stelt dan een contra-garantie ten gunste van de bank; vaak een bedrag in depot op een geblokkeerde rekening bij de bank.

Als het faillissement van de verhuurder wordt uitgesproken en de huurovereenkomst wordt opgezegd, eindigt deze na 3 maanden. Daarna ontstaat leegstand en wellicht dus schade. De verhuurder wil dan gebruik maken van de garantie. Onder andere voor de leegstandschade. De bank keert uit en verhaalt zich op haar beurt weer op de in depot gestelde contra-garantie.

De contra-garantie behoort dan echter eigenlijk tot de faillissementsboedel van de huurder, en de curator wil dat bedrag ook wel hebben. In de situatie voor 2011 ging de bank vóór en werd de regresvordering daarmee verrekend.

In 2011 is deze systematiek veranderd, en is door de Hoge Raad bepaald dat leegstandschade niet meer ten laste van de boedel verhaald kon worden.

Wat nu?

Onder de oude tekst van de bankgarantie betekende dit dat banken nog wel moesten uitkeren aan de verhuurder, maar zij zich vervolgens niet meer op de contra-garantie mochten verhalen. Die kwam namelijk ten laste van de boedel en dat mocht niet meer van de Hoge Raad. Banken hebben daarom hun standaard bankgarantie gewijzigd en daarin gezet dat zij enkel nog uitkeren aan verhuurders voor zover zij zich op de contra-garantie mogen verhalen. Zo gaat het nu in de praktijk.

Nieuwe wending

In een situatie die nog onder de oude tekst van de garantie speelde (dus waarbij de bank wel gewoon volledig moest uitkeren en zich vervolgens probeert te verhalen op de contra-garantie), wilde de curator een stokje steken voor de incasso van de bankgarantie door de verhuurder, omdat deze grotendeels leegstandschade verhaalde. De bank had al verrekend met de contra-garantie en daardoor kreeg de curator niets.

De curator richtte vervolgens zijn pijlen op de verhuurder, omdat deze in feite in strijd met het systeem van de wet leegstandschade verhaalde. Daarover is hij gaan procederen tot aan de Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelde afgelopen vrijdag dat de curator de verhuurder toch niet kon aanspreken. De tekst van de garantie gaf namelijk nog gewoon aan dat de bank moest uitkeren en dat is rechtmatig. De Hoge Raad suggereerde eigenlijk dat de curator bij de bank had moeten zijn, omdat die zich ten laste van de boedel verhaalde, maar daar had de curator niet tegen geprotesteerd.

Heb je als verhuurder dus nog een garantie ‘oude stijl’? Goed vasthouden, deze blijft gewoon overeind.

Klik hier voor de uitspraak.