Zekerheden bij het aangaan van een huurovereenkomst

Zekerheden kunnen betrekking hebben op verschillende verplichtingen van de huurder. Voor de hand ligt natuurlijk de huurprijs, maar er kan ook gedacht worden aan schade in verband met de oplevering van het gehuurde. 

In deze blog worden deze vijf meest voorkomende zekerheden in huurrelaties nader toegelicht. Naast de belangrijkste eigenschappen zullen daarbij ook een aantal voor- en nadelen naar voren komen, die kleven aan de betreffende zekerheid.

1. De bankgarantie

Als eerste de bankgarantie. Deze komt vaak voor bij de verhuur van bedrijfsruimte. Bij het stellen van een bankgarantie betaalt de huurder een geldbedrag aan de bank en wordt dat op een geblokkeerde rekening geplaatst (de contragarantie). De bank geeft vervolgens ten behoeve van verhuurder een garantie af tot het betaling van dit bedrag.

Een bankgarantie is abstract en onvoorwaardelijk. Dat wil zeggen dat de bank alleen aan de hand van de voorwaarden van de bankgarantie beoordeelt of zij gehouden is tot betaling. De verhouding tussen de verhuurder en de huurder is niet van belang. De bank heeft een zelfstandige verplichting tegenover de verhuurder om tot betaling over te gaan. Zodra de verhuurder dat vraagt, moet de bank aan hem betalen als de tekst van de bankgarantie dat bepaalt.

De bank komt geen beroep toe op de verweren van de huurder uit hoofde van de huurovereenkomst en zij zal zich niet verdiepen in het onderliggende geschil. De bank moet eenvoudig het bedrag uitbetalen dat de verhuurder als schade stelt te hebben geleden tot het maximale bedrag waarvoor de bankgarantie is afgegeven. Slechts in een heel uitzonderlijk geval, waarbij evident is dat het inroepen van de bankgarantie frauduleus is, mag de bank weigeren om tot uitbetaling over te gaan. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij een kennelijke verschrijving. Wanneer een bank ten onrechte heeft uitbetaald onder de bankgarantie, dan zal de huurder het bedrag bij de verhuurder moeten terugvorderen, zo nodig via de rechter.

Bij overdracht van het gehuurde kan de opvolgend eigenaar de bankgarantie alleen inroepen als dat in de bankgarantie uitdrukkelijk is bepaald.

Bij het opstellen van het artikel in de huurovereenkomst over de bankgarantie is het van belang om duidelijk op te nemen voor welke periode de garantie geldt en te vermelden of de bankgarantie ook na het einde van de huurovereenkomst nog een bepaalde periode geldig moet blijven. Daarnaast is het ook aan te raden om nauwkeurig te bepalen voor welke verplichtingen van de huurder de bankgarantie kan worden aangesproken.

2. De waarborgsom

Bij de waarborgsom betaalt de huurder (of een derde) een bedrag aan de verhuurder. Deze zekerheidsconstructie komt het meest voor bij de verhuur van woonruimten. De waarborgsom kan ook worden gebruikt bij de verhuur van bedrijfsruimten. Voor welke vorderingen de waarborgsom kan worden ingeroepen is afhankelijk van wat daarover is afgesproken. Indien de waarborgsom tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet is aangesproken, moet deze aan het einde van de huurovereenkomst worden teruggestort aan de huurder.

De voordelen voor de verhuurder zijn dat hij rechtstreekse zekerheid heeft. Hij heeft het bedrag immers onder zich. Ook heeft de verhuurder door de waarborgsom meer liquide middelen. Een verhuurder die meerdere waarborgsommen tot zijn beschikking heeft, heeft mogelijk minder financiering nodig.

Ten opzichte van de bankgarantie is de waarborgsom flexibeler als het gaat om het aanpassen van het bedrag. Bij het aanpassen van het bedrag waarvoor de bankgarantie is gesteld, moet de huurder naar de bank. Verder is een waarborgsom makkelijk over te dragen. Wanneer het gehuurde wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar, dan gaat de terugbetalingsverplichting van de waarborgsom vanzelf mee over op deze nieuwe eigenaar op grond van artikel 7:226 BW.

Een ander voordeel voor de verhuurder is dat hij de waarborgsom kan verrekenen met de vordering die hij op huurder heeft. Ook huurschulden na datum faillissement kunnen door de verhuurder met de waarborgsom verrekend worden.

De waarborgsom heeft ook voor de huurder een voordeel. Hij hoeft namelijk geen extra kosten te betalen voor het storten van een waarborgsom, in tegenstelling tot bijvoorbeeld het stellen van een bankgarantie. Een nadeel voor de huurder is dat hij afhankelijk is van de verhuurder voor de terugbetaling van de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst. Daar zit dus een risico voor de huurder.

Het is aan te raden om te specificeren in welke gevallen de waarborgsom mag worden aangesproken en hoe lang deze geldig is. Wanneer de waarborgsom ook geldt voor opleveringsverplichtingen van huurder dan ligt het voor de hand om de waarborgsom ook te laten gelden tot tenminste zes maanden na de feitelijke ontruiming van het gehuurde. Handig is ook om iets op te nemen over wanneer een verhuurder de waarborgsom mag aanspreken, bijvoorbeeld nadat hij een sommatiebrief naar de huurder heeft verstuurd. En of de waarborgsom door de huurder met de laatste huurverplichting mag worden verrekend.

3. Concerngarantie 

Dan de concerngarantie. Dit is in de kern een verklaring van een aan de huurder gelieerde vennootschap, doorgaans de moedervennootschap, dat deze garant staat voor de nakoming van de verplichtingen die huurder heeft op grond van de huurovereenkomst. De concerngarantie verschilt in ieder geval in die zin van de bankgarantie, omdat de concerngarantie zowel abstract kan zijn, als concreet kan zijn verbonden met de onderliggende rechtsverhouding (zoals de huurovereenkomst). Dat is bij de bankgarantie niet het geval. Daarbij is sprake van een abstract karakter.

De concerngarantie heeft voor de verhuurder als voordeel dat deze doorgaans ruim geformuleerd is. In ieder geval vaak ruimer dan de bankgarantie. Verder geldt er ook geen financiële beperking tot bijvoorbeeld maximaal drie maanden huur. Ook geldt er vaak geen materiële beperking. Het is gebruikelijk dat de concerngarantie wordt afgegeven voor alle verplichtingen van de huurder. De nadelen van een concerngarantie zijn dat de verhuurder afhankelijk is van een gezonde financiële status van de vennootschap die garant staat. En dat de concerngarantie niet zonder meer mee overgaat op de rechtsopvolger van de verhuurder.

De voordelen voor de huurder zijn dat aan de concerngarantie geen kosten zijn verbonden. Dat is bij de bankgarantie wel het geval. Bovendien heeft een concerngarantie geen invloed op de kredietruimte van de huurder.

4. De 403-verklaring

Een 403-verklaring is een verklaring van een rechtspersoon die zich hoofdelijk aansprakelijk stelt voor rechtshandelingen van andere rechtspersonen die tot hetzelfde concern behoren.

De nadelen voor de verhuurder zijn dat de 403-verklaring een enigszins beperkte zekerheid geeft, omdat deze niet geldt voor aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad. Daarnaast geldt dat degene die de 403-verklaring afgeeft, zelf kan bepalen voor welke schulden van de huurder de 403-verklaring wordt afgegeven. Voor de verhuurder is verder nadelig dat de 403-verklaring kan worden ingetrokken. Als dat gebeurt, dan geldt dat de aansprakelijkheid van de moeder voor de al gesloten huurovereenkomst in beginsel niet wordt aangetast tenzij er sprake is van de voorwaarden als bedoeld in artikel 2:404 lid 3 BW. Deze voorwaarden komen er, kort gezegd, op neer dat de dochtervennootschap niet meer tot de groep behoort, het voornemen tot beëindiging van de aansprakelijkheid wordt gepubliceerd en er geen verzet wordt ingesteld, althans een verzet niet succesvol is geweest.

5. Borgtocht

Dan tot slot de zekerheid in de vorm van een borgtocht. Een borgtocht lijkt op de hoofdelijke aansprakelijkheid van een medehuurder. Het grootste verschil met de hoofdelijke aansprakelijkheid is dat de borg pas kan worden aangesproken als de huurder tekort schiet. Bij hoofdelijke aansprakelijkheid kan de verhuurder alle aansprakelijke partijen  tegelijk aanspreken.

In tegenstelling tot de concerngarantie en bankgarantie kan de borg die wordt aangesproken inhoudelijk verweer voeren. Dat is hetzelfde verweer als waarop de huurder zich zelf kan beroepen. Als een huurder zich op verrekening zou kunnen beroepen, dan kan de aangesproken borg dit ook.

Wanneer een borg een natuurlijk persoon is, dan is het van belang om erop te letten of het nodig is dat de echtgeno(o)te meetekent bij het aangaan van de borg. Dat vereiste geldt niet indien de borg wordt aangegaan in verband met de normale uitoefening van beroep of bedrijf van degene die de borgtocht aangaat. Bijvoorbeeld de directeur grootaandeelhouder die zich in privé borgstelt voor de vennootschap die een bedrijfsruimte aanhuurt.

Het kan van belang zijn om alle vormvereisten bij het opstellen van een borgtocht goed na te leven. Dit om te voorkomen dat de constructie toch wordt aangemerkt als medehuurderschap.

Conclusie

In deze blog kwamen de meest voorkomende zekerheden in het huurrecht aan bod. Daaruit blijkt dat aan elke zekerheid voor- en nadelen verbonden zijn voor zowel de verhuurder als huurder. En dat het van belang is dat de omvang en voorwaarden voor het inroepen van de zekerheden zorgvuldig worden omschreven. Mocht u hierover vragen hebben, neem dan (vrijblijvend) contact op met één van onze huurrecht advocaten.