Dirk van den Berg in Pompshop: Pech voor PitPoint
Mijn oog viel op een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van december 2019. Het onderwerp is een al lang lopend conflict tussen PitPoint (aanvankelijk LNG24 genaamd) en de eigenaar van een tankstationperceel, die in de uitspraak anoniem blijft. Die eigenaar trekt aan het langste eind.
Pitpoint sloot in oktober 2012 een huurovereenkomst met een grondeigenaar. De overeenkomst ging op 12 december 2012 (12-12-12) in en had een duur van 25 jaar. PitPoint verbond zich om op de locatie een multi fuel tankstation te bouwen en exploiteren. De partijen spraken een vaste en een variabele huurprijs, gebaseerd op de brandstoffendoorzet, af. De bouw en exploitatie ging PitPoint niet zelf doen; zij sloot daarvoor begin 2013 een onderhuurovereenkomst met DCB Energy, waarin deze zich verplichtte om de bouw en exploitatie van het tankstation op zich te nemen. So far, so good.
Op het perceel was echter eerder een BP dieselstation gevestigd, waardoor bodemverontreiniging was ontstaan. De bouw van het tankstation zou pas kunnen beginnen nadat de bodem zou zijn gesaneerd. Dat was ongeveer een jaar later het geval: op 10 december 2013 berichtte de gemeente dat de sanering was afgerond en dat de bouw kon beginnen. Voor DCB had het kennelijk te lang geduurd, want zij ontbond begin 2014 haar overeenkomst met PitPoint (de uitspraak vermeldt niet hoe dat precies in zijn werk is gegaan, maar vermoedelijk had DCB deze mogelijkheid in haar huurcontract ingebouwd).
PitPoint besloot toen niet om het tankstation razendsnel zelf te gaan bouwen, maar ging op zoek naar een nieuwe partner. De verhuurder legde zich daarbij niet neer en drong aan op actie van PitPoint. Toen PitPoint begin 2015 nog altijd geen aanstalten had gemaakt met de bouw van het tankstation, vorderde hij ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming door PitPoint en vergoeding van zijn schade. De verhuurder ontving immers maar weinig huur, omdat er een variabele huur was afgesproken en er – bij gebreke van een tankstation – geen brandstof werd verkocht.
PitPoint ging in de tegenaanval. Volgens haar had de verhuurder de bodemsanering te traag laten uitvoeren. Daarom vorderde zij de door haar betaalde huur terug. Ook zij vorderde ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding, omdat de verhuurder wanprestatie zou hebben gepleegd.
In augustus 2016 ontbond de kantonrechter de huurovereenkomst en veroordeelde Pitpoint tot vergoeding van de schade van de verhuurder; de verhuurder werd tegelijk veroordeeld om PitPoint een bedrag van ruim € 40.000,– aan huur terug te betalen, omdat zij het perceel vanwege de bodemsanering pas in 2014 had kunnen gebruiken. Omdat de schade van de verhuurder nog niet vaststond (die zou immers voor een groot deel afhangen van de omstandigheid met ingang van welke datum de verhuurder met een andere partij een huurovereenkomst zou kunnen sluiten en voor welke huurprijs) verwees de kantonrechter de beslissing over een groot deel van de schadevordering naar een aparte (schadestaat-) procedure.
PitPoint ging in hoger beroep tegen het vonnis omdat zij nog altijd van oordeel was dat niet zij maar de verhuurder schuldig was aan het debacle. Ook de verhuurder ging in beroep omdat zijn schadevordering niet volledig was toegewezen.
PitPoint is met het hoger beroep niet veel opgeschoten. Het gerechtshof komt, na ruim drie jaar en het fileren van de argumenten van beide partijen, grotendeels tot hetzelfde oordeel als de kantonrechter: PitPoint heeft niet aannemelijk gemaakt dat de verhuurder zich onvoldoende heeft ingespannen bij de bodemsanering. Het enkele feit dat de bodemsanering lang heeft geduurd is volgens het hof onvoldoende om te kunnen vaststellen dat de verhuurder tekort is geschoten.
Ook kan het de verhuurder volgens het hof niet worden verweten dat hij eind 2019 nog geen nieuwe huurder heeft gevonden. De schadeclaim van de verhuurder tikt voor PitPoint dus nog altijd door. Hoe hoog die schade is zullen partijen in een vervolgprocedure moeten uitvechten. Ik vind dit strenge oordeel voor PitPoint behoorlijk zuur, omdat zij – toen na het sluiten van de huurovereenkomst bleek dat de bodemsanering nodig was – gebruik had kunnen maken van een contractuele ontbindingsmogelijkheid. Als zij de overeenkomst toen had ontbonden, had de verhuurder met lege handen gestaan.
Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
