Dirk van den Berg in Pompshop: Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!
Een nieuwe start. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!
1 september 2020, door Dirk van den Berg
Het jaar 2020 is al voor twee-derde om, maar het voelt vandaag als het begin van een nieuw jaar. De vakantie (in Nederland dit jaar) achter de rug. De kinderen weer naar school. De straten schoongespoeld. De e-mailbox getrimd. Ik ben erg benieuwd wat deze laatste vier maanden van 2020 gaan brengen.
Een eerste belangrijk evenement – misschien wel dé lakmoesproef voor de branche – is de veiling van de rijkswegtankstations op 9 september a.s. Maar liefst 29 locaties komen er onder de hamer. Klinkende namen als “Den Ruygenhoek West”, “Hazeldonk Oost” en “Bergh Noord”, maar ook (voor mij) minder bekende als “Hoezaar” en “Dikke Linde”. Het wordt spannend. Zien “de olie’s” (zoals Beta-oprichter Edsko Schuitema ze altijd noemde) het nog zitten om in Nederland in tankstationlocaties te investeren? Het zijn nu niet direct de omstandigheden om de recordbiedingen van de afgelopen twee jaar te overtreffen.
Kort voor de corona-lockdown ben ik nog betrokken geweest bij een aantal transacties waarbij door oliemaatschappijen exploitanten zijn uitgekocht of langjarige huurovereenkomsten zijn gesloten met grondeigenaren of vergunninghouders. Sindsdien is het stil in “overnameland”. Niet alleen in de tankstationbranche overigens.
De relatieve rust op het tankstationfront – behalve een aantal verzoeken van oliemaatschappijen om de huur gespreid te mogen betalen hebben zich bij mijn weten nog geen coronaschermutselingen voorgedaan – maakte het voor mij mogelijk om kantoorgenoten te ondersteunen in de door corona ‘ontplofte’ praktijk van huurders en verhuurders van winkels, hotels en andere objecten. Zo sprong ik bij in een kort geding over de huur van een voetbalstadion, en twee bodemprocedures over de (ver-) huur van een club en een sportwinkel. Hoe de corona-jurisprudentie zich gaat ontwikkelen weet niemand nog. In de kort geding uitspraken die zijn gepubliceerd, hebben zowel om beurten huurders (de meest spraakmakende is W Hotel Amsterdam, die meer dan 2 miljoen euro aan huurbetalingen mag opschorten) als verhuurders (waaronder de eigenaar van het Gelredome) aan het langste eind getrokken.
Maar het is inmiddels wel duidelijk dat vastgoed op dit moment minder waard is dan eind 2019. Een cliënt van mijn kantoor kocht eind 2019 een tweetal winkelpanden als beleggingsobject. Hij deed dat vaker, en had goede relaties met een aantal vastgoedfinanciers. Daarom maakte hij geen financieringsvoorbehoud. Met een dergelijk voorbehoud had hij de deal ook niet gekregen: verkopers van dergelijke objecten willen zeker weten dat zij een onvoorwaardelijke koop hebben gesloten. De koopprijs werd omstreeks 1 december 2019 bepaald op bijna 20 keer de jaarhuur, en er zou worden geleverd op 31 maart. Toen de coronapandemie losbarstte was de financiering nog niet rond. De financier trok zich terug, en er waren ook geen andere financiers “open” voor winkelvastgoed, dus onze cliënt kon niet nakomen. De verkoper nam geen genoegen met de contractueel overeengekomen boete van 10%, en stond op nakoming van de overeenkomst. Onze cliënt werd vervolgens in kort geding veroordeeld om de panden af te nemen (en te betalen) op straffe van een stevige dwangsom per dag. Maar wat niet kan, dat kan dus niet. Uiteindelijk is hij er na ruim 30 dagen in geslaagd een partij te vinden die de panden, met bijna 20% verlies, van hem wilde overnemen. Ik heb nu de dankbare taak de rechter ervan te overtuigen dat (1) de verkoper niet heeft geleverd wat hij verkocht heeft (en dus zelf de koopovereenkomst niet correct is nagekomen) en (2) de koper het kort geding vonnis niet kon nakomen totdat hij een opvolgend koper én financiering voor het verlies had gevonden. Het eerste moet een korting op de koopprijs opleveren. Het tweede moet onze cliënt van de dwangsommen verlossen. Nieuwe rondes, nieuwe kansen!
Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
