De nieuwe ROZ modelhuurovereenkomst voor woonruimte

De nieuwe ROZ modelhuurovereenkomst voor woonruimte

14 augustus 2024, door Claudia van Meurs-Janssens

 

Op 12 augustus 2024 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de nieuwe modelhuurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte met de daarbij behorende (en eveneens vernieuwde) Algemene Bepalingen gepubliceerd. De vorige versie dateerde uit 2017 en was met name ingegeven door de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt, die de tijdelijke verhuur van woonruimte mogelijk maakte. Door de recente inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten behoort de tijdelijke huurovereenkomst voor woonruimte inmiddels weer tot het verleden. En dat is natuurlijk niet de enige ontwikkeling in huurrechtland, want ook de Wet goed verhuurderschap en de Wet betaalbare huur zijn in werking getreden en hebben ingrijpende consequenties voor de verhuur van woonruimte. Tel daar de discussie over de huurprijsverhogingsbedingen en andere mogelijk oneerlijke bedingen in huurovereenkomsten bij op en de tijd was rijp voor een nieuwe modelhuurovereenkomst voor de verhuur van woonruimte.

Vastgoedpartijen wachtten al enige tijd met smart op de nieuwe modelhuurovereenkomst. Gisteren was het dan zo ver. Spoiler: de wijzigingen zijn niet heel ingrijpend. Hieronder bespreek ik eerst de meest opvallende wijzigingen in de modelhuurovereenkomst en vervolgens in de Algemene Bepalingen.

Wijzigingen ROZ modelhuurovereenkomst
De duur van de huurovereenkomst

Allereerst is de considerans (onder de tekst: ‘’NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING’’) van de modelhuurovereenkomst aangepast. In de versie uit 2017 stonden daar vier opties met betrekking tot de duur van de huurovereenkomst. Verhuurders konden kiezen voor een huurovereenkomst voor i) onbepaalde tijd zonder minimumduur, ii) onbepaalde tijd met een minimumduur, iii) bepaalde tijd voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woonruimte en vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte en iv) bepaalde tijd langer dan twee jaar bij zelfstandige woonruimte en vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte. De keuze die hier werd gemaakt, werkte vervolgens ook door in artikel 3 van de huurovereenkomst met betrekking tot de duur, verlenging en opzegging van de huurovereenkomst. Aangezien tijdelijke verhuur van woonruimte vrijwel niet meer mogelijk is, is de considerans aangepast. Er resteren twee opties, te weten een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zonder minimumduur en een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimumduur.

Opschorting terbeschikkingstelling woonruimte door verhuurder aan huurder

In artikel 3 van de huurovereenkomst is toegevoegd dat de verhuurder zich het recht voorbehoudt om de terbeschikkingstelling van de woonruimte op te schorten als de huurder nog niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan. Dus als de eerste huurtermijn en de overeengekomen waarborgsom nog niet zijn voldaan, kan de verhuurder ervoor kiezen de woonruimte nog niet aan de huurder in gebruik te geven. Er staat uitdrukkelijk dat dit geen gevolgen heeft voor de huuringangsdatum en de verplichtingen die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

Huurprijsverhoging ongewijzigd in afwachten antwoorden préjudiciële vragen

Begrijpelijk is dat artikel 5.2 met betrekking tot de huurprijsverhoging in het hoogsegment niet is aangepast. De ROZ is in afwachting van de beantwoording van de préjudiciële vragen die aan de Hoge Raad zijn gesteld over de indexeringsbedingen.

Het afgelopen jaar ging het voor verhuurders van woonruimte vaak mis als kantonrechters huurprijsverhogingsbedingen ambtshalve toetsten aan Europees recht. Vaak werden de bedingen oneerlijk geacht wegens strijd met de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het gevolg daarvan is vernietiging van het beding met mogelijk (heel) verstrekkende gevolgen, waaronder het terugvallen naar de aanvangshuurprijs zonder mogelijkheid deze ooit nog te verhogen en het terug moeten betalen van alle huurverhogingen.

In januari heeft een kantonrechter daarover vragen gesteld aan de Hoge Raad. Vooruitlopend op de beslissing van de Hoge Raad heeft de PG geconcludeerd dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Het indexatiebeding staat niet ter discussie. Over het opslagbeding heeft de PG geconcludeerd dat een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% in het algemeen niet is aan te merken als een oneerlijk beding. Het is echter de vraag of de Hoge Raad deze conclusie volgt. Dat wacht de ROZ dus af.

Andere wijzigingen ROZ modelhuurovereenkomst woonruimte

Andere wijzigingen in de modelhuurovereenkomst zijn onder andere:

• De eis van het houden van het hoofdverblijf in de woonruimte is als optie in artikel 1.2 opgenomen.
• Onder de betalingsverplichtingen is de optie energieprestatievergoeding aan artikel 4 toegevoegd.
• Er wordt in artikel 6 een duidelijker onderscheid gemaakt tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en nutsvoorzieningen zonder individuele meter.
• In de waarborgsombepaling van artikel 10 staat in lijn met de Wet goed verhuurderschap dat de waarborgsom maximaal twee keer de maandhuur bedraagt.
• In de boetebepaling staat dat bij een enkele overtreding die meerdere boetes zou kunnen opleveren, de huurder slechts de hoogste boete hoeft te betalen (artikel 11).
• Termen als niet-geliberaliseerd en geliberaliseerd zijn vervangen door termen als het lagere- en middeldure segment.

 Wijzigingen Algemene Bepalingen

De Algemene Bepalingen zijn ook niet bijzonder ingrijpend gewijzigd:

• Opvallend is allereerst dat de winstafdracht uit artikel 1.1. is gehaald. Door de samenloop met de contractuele boete is dit beding mogelijk oneerlijk, terwijl de verhuurder door het verwijderen van deze bepaling terug kan vallen op de wet om winstafdracht te vorderen.
• De plicht tot het verkrijgen en behouden van vereiste vergunningem, zoals de Huisvestingsvergunning, wordt bij de huurder gelegd en de huurder draagt de kosten.
• De bepaling waarin staat dat de woonruimte bij aanvang van de huurovereenkomst in goede staat en zonder gebreken is opgeleverd, is doorgehaald. De opleverstaat wordt opgenomen in het proces-verbaal van oplevering. Verhuurders kunnen daar niet omheen door op te nemen dat de woonruimte in goede staat is opgeleverd. Bij het ontbreken van een proces-verbaal van oplevering gaat de wet ervan uit dat de woonruimte bij het eindigen van de huurovereenkomst in dezelfde staat verkeert als bij aanvang. Het is aan de verhuurder om daarvan tegenbewijs te leveren. Dat is in de praktijk vaak erg lastig.
• Er is een bepaling toegevoegd over controle van het gehuurde op grond waarvan de verhuurder het gehuurde periodiek zou mogen inspecteren en de huurder daaraan dient mee te werken. Het is de vraag of deze bepaling standhoudt. De verhuurder mag alleen in zeer specifieke gevallen de woonruimte betreden. De huurder heeft recht op ongestoord huurgenot en privacy.
• De bepaling met betrekking tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten is verwijderd. In de bepaling stond dat de door een verhuurder gemaakte kosten voor een sommatie of een procedure voor de huurder komen. Dergelijke bedingen zijn door verschillende kantonrechters als oneerlijk bestempeld.

Conclusie

De wijzigingen van de ROZ modelhuurovereenkomst voor woonruimte zijn niet heel spannend of ingrijpend, maar waren wel nodig. Het is wachten op de antwoorden van de Hoge Raad over de huurprijsverhogingsbedingen, waarna artikel 5.2 ook kan worden aangepast.