Huurdersvariant van het ROZ-model: voer voor gesprek

Huurdersvariant van het ROZ-model: voer voor gesprek

12 augustus 2024, door Katinka Verdurmen

Bij de verhuur van hotel- en horecaruimtes in Nederland wordt vaak gebruik gemaakt van de modelovereenkomst die de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) voor zogenaamde 290-bedrijfsruimte heeft gemaakt (ROZ-model). Begin dit jaar is een huurdersvariant op dit ROZ-model gepubliceerd. In dit artikel leg ik uit wat de aanleiding daarvoor was en deel ik eerste praktijkervaringen.

De vereniging ROZ is een platform voor professionele partijen in het vastgoed die eigenaarsbelangen vertegenwoordigen, vastgoed ontwikkelen en/of realiseren, bemiddelen bij de verhuur van vastgoed of professionele diensten verlenen aan deze partijen. Er zijn geen partijen lid die huurdersbelangen vertegenwoordigen.

Het ROZ-model staat in de markt bekend als verhuurdersvriendelijk. Voor zover dat mogelijk is, wijkt het ROZ-model in het voordeel van verhuurders af van de wet. Ook de overige bepalingen in het ROZ-model zijn in het voordeel van verhuurders opgeschreven.

De ROZ heeft een Juridische Commissie Huurzaken waarin juristen vanuit de ledenkring van de ROZ zitting hebben. Deze commissie heeft als voornaamste taak het ‘up-to-date’ houden van de ROZ-modellen. Zij anticipeert daarbij op nieuwe wetgeving, jurisprudentie en maatschappelijke ontwikkelingen (waaronder ontwikkelingen in de huurmarkt). De commissie geeft op de website van de ROZ aan dat zij ernaar streeft om in het proces van herziening van de ROZ-modellen ook het gezichtspunt van de huurder zo goed als mogelijk in ogenschouw te nemen. Zij vraagt daarvoor inbreng van huurders(organisaties). De ROZ ziet de modellen die zij publiceert als goed startpunt voor de onderhandelingen tussen verhuurder en huurder.

Begin 2023 heeft de ROZ een nieuwe update voor het ROZ-model gepubliceerd. Omdat het model is vastgesteld op 14 december 2022 wordt dit model in de markt het ‘ROZ-model 2022’ genoemd. Ten behoeve van deze update heeft de ROZ input gevraagd aan huurdersorganisaties.

Huurdersvariant

Na de publicatie van het ROZ-model 2022 bleek dat deze huurdersorganisaties van mening zijn dat hun input niet of onvoldoende is meegenomen bij het vaststellen van het ROZ-model 2022. Om voor meer evenwicht in de gesprekken tussen huurders en verhuurders te zorgen, hebben brancheorganisaties Koninklijke Horeca Nederland, INretail, het Vakcentrum en MKB-Nederland met input van veel ondernemersverenigingen een Huurdersvariant op het ROZ-model 2022 en de daarbij behorende algemene voorwaarden ontwikkeld (Huurdersvariant). In deze Huurdersvariant is een aantal aanpassingen op het ROZ-model 2022 gedaan die meer rekening houden met de belangen van de huurders. De initiatiefnemers zien graag dat de Huurdersvariant de marktstandaard wordt.

De Huurdersvariant is begin dit jaar (2024) gepubliceerd en staat – onder meer – op de website van Koninklijke Horeca Nederland. Daar is ook de bij de Huurdersvariant geschreven toelichting te vinden alsmede een overzicht waaruit blijkt welke artikelen uit het ROZ-model 2022 zijn gewijzigd en welke artikelen zijn toegevoegd, een huurdersvariant van de ROZ-omzethuurbepaling en een huurdersvariant van het ROZ-proces-verbaal van oplevering.

De belangrijkste aanpassingen in de Huurdersvariant van het ROZ-model 2022 zijn volgens de initiatiefnemers daarvan:

• Een meer gedetailleerde omschrijving van het gehuurde om de huurder beter te beschermen. Een gevolg daarvan is bijvoorbeeld dat de verhuurder verantwoordelijk wordt voor het verkrijgen en het behoud van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die nodig zijn voor het gebruik van het gehuurde als hotel- of horecagelegenheid.
• Introductie van een minimale energielabel C-verplichting. Deze wettelijke verplichting bestaat al voor kantoorruimte, maar nog niet voor winkel- en horecaruimte. Een groot deel van het Nederlandse vastgoed zal hier (nog) niet aan voldoen.
• Aanpassing van de huurprijsindexering om extreme huurverhogingen te voorkomen, inclusief de introductie van een maximale indexering of staffel.
• Alternatieve regeling voor een eerlijker verdeling van servicekosten tussen huurder en verhuurder. Zo kan de verhuurder bijvoorbeeld slechts na toestemming van de huurder de levering van overeengekomen leveringen en diensten naar soort en omvang wijzigen of laten vervallen. Ook wordt de termijn verkort waarbinnen de servicekosten afrekening aan de huurder moet worden toegestuurd.
• Verantwoordelijkheid voor asbest en verontreiniging worden verlegd naar de verhuurder, in plaats van de huurder.
• Pandemieclausule is aangepast om huurders beter te beschermen tegen de financiële impact van pandemieën en andere onvoorziene omstandigheden.
• Focus op samenwerking tussen huurder en verhuurder bij het bespreken en vastleggen van duurzaamheidsmaatregelen.
• Meer genuanceerde regels voor onderhoud, herstel en vernieuwing door de verhuurder.
• Duidelijkere en meer huurder-vriendelijke regels voor onderverhuur situaties.
• Een meer genuanceerde regeling met betrekking tot de exploitatieverplichting van de huurder.
• Herziening van de aansprakelijkheidsbepalingen om beter aan te sluiten bij wettelijke regelingen.

Contractsvrijheid

De wet bevat een aantal (semi)dwingendrechtelijke bepalingen die huurders van hotel- en horecaruimte beschermen. Daarvan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken zonder goedkeuring van de kantonrechter.

Partijen bij een huurovereenkomst voor hotel- of horecaruimte zijn niet verplicht om gebruik te maken van het ROZ-model of de Huurdersvariant die nu beschikbaar is. Als zij daar wel gebruik van maken, staat het hen vrij om daarop afwijkingen overeen te komen voor zover deze niet in strijd zijn met de (semi)dwingendrechtelijke bepalingen in de wet. Dergelijke afwijkingen worden in de praktijk veel afgesproken. Als partijen een afwijking van (semi)dwingend recht willen afspreken, is daarvoor goedkeuring nodig van de kantonrechter.

Eerste praktijkervaringen

In verhuurderskringen is terughoudend op de Huurdersvariant gereageerd. Ik heb ook nog geen voorbeelden gezien waarin de Huurdersvariant op het ROZ-model 2022 in zijn geheel is overeengekomen. Onder meer de verplichting dat het pand bij aanvang van de huurovereenkomst minimaal een energielabel C dient te hebben, gaat veel verhuurders te ver.  De Huurdersvariant of onderdelen daarvan blijken wel voer voor gesprek bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst of het verlengen van een bestaande huurovereenkomst. Daardoor lijkt de Huurdersvariant bij te dragen aan het maken van maatwerkafspraken tussen verhuurders en huurders.