Het goed huurderschap onder de loep

Het goed huurderschap onder de loep

14 oktober 2024, door Claudia van Meurs-Janssens

Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet is bedoeld om allerlei praktijken van slecht verhuurderschap bij de verhuur van woonruimte te voorkomen en te bestraffen, uiteenlopend van discriminatie en intimidatie tot het niet juist afrekenen van de servicekosten en het overschrijden van termijnen bij de terugbetaling van de waarborgsom.

In de aanloop naar de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap en ook daarna, verschenen op Linkedin vaak berichten als: ‘’wanneer komt er eens een wet goed huurderschap’’ en ‘’hoeft de huurder zich dan niet te gedragen’’. Goed nieuws: het goed huurderschap is al vastgelegd in de wet en wel in artikel 7:213 BW. Hoog tijd om dat goed huurderschap van huurders van woonruimte eens onder de loep te nemen.

De huurovereenkomst

Los van het feit dat een huurder zich op grond van de wet als een goed huurder dient te gedragen, is de huurder ook gebonden aan de huurovereenkomst. In de huurovereenkomst en de algemene bepalingen staan vaak hele concrete bepalingen. Denk daarbij aan een verbod om zonder toestemming wijzigingen in de huurwoning aan te brengen, een verbod om overlast te veroorzaken of een verbod om te roken in de huurwoning. Een huurder is in beginsel gebonden aan dit soort bedingen in de huurovereenkomst, tenzij een beding bijvoorbeeld vernietigbaar is of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Een beding kan ook botsen met een grondrecht, zoals het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer. Een algemeen verbod tot het houden van huisdieren kan daarop sneuvelen, tenzij er goede gronden zijn om huisdieren te verbieden.

Goed huurderschap op grond van de wet

Het wettelijke goed huurderschap van artikel 7:213 BW is een open norm. Een goede huurder gedraagt zich redelijk en zorgvuldig, passend bij de situatie. Hij houdt daarbij rekening met wat de maatschappij verwacht en wat eerlijk is. Dit betekent dat de huurder niet alleen aan zichzelf denkt, maar ook aan de rechten en belangen van de verhuurder en anderen. Kortom, een goede huurder doet wat juist is, gezien de omstandigheden en met respect voor alle betrokkenen. Hieronder bespreek ik een paar veel voorkomende situaties.

Eigen gebruik woning?

Bij woonruimte volgt de verplichting om de woning zelf te gebruiken en daar het hoofdverblijf te houden niet per definitie uit de wettelijke open norm van goed huurderschap. Daarom is het van belang dat deze plichten worden opgenomen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden. In het ROZ woonruimtemodel is daarin voorzien in de algemene bepalingen.

Schade veroorzaken of niet voorkomen

De huurder van woonruimte dient schade aan de huurwoning, de omgeving of aan de verhuurder te vermijden. Een huurder gedraagt zich niet als goed huurder bij verloedering, het stallen van brandbare stoffen, de opslag van onprofessioneel vuurwerk, het vernielen van de verlichting in de huurwoning, maar ook bij het nauwelijks plegen van huurdersonderhoud.

Het zonder toestemming onderverhuren van de woning of te huur aanbieden kan ook strijdig zijn met het goed huurderschap, net als het gebruik van de huurwoning voor illegale seksuele dienstverlening.

Strafbare feiten

Het plegen of voorbereiden van strafbare feiten vanuit de huurwoning, kan strijdig zijn met het goed huurderschap, maar is dat niet altijd. Een vaak genoemd voorbeeld is het onjuist invullen van een belastingformulier. Dit levert niet per definitie een nadeel of risico voor de verhuurder op, terwijl dit bij andere strafbare feiten veel eerder het geval kan zijn. Denk aan het handelen in (hard)drugs vanuit de huurwoning, of het aanwezig zijn van een drugslab. Prostitutiepraktijken worden ook gezien als strijdig met het goed huurderschap.

Overlast

Een huurder mag geen onrechtmatige overlast bezorgen aan buren. Daarbij wordt gekeken naar de mate van hinder, de vraag in hoeverre het gedrag van de huurder onbetamelijk is, maar ook in hoeverre er wellicht een rechtvaardigingsgrond aanwezig is. De overlast moet wel objectief kunnen worden vastgesteld. De (subjectieve) beleving van een buur is niet voldoende.

Strijd met het goed huurderschap: en dan?

Net als een verhuurder dient ook een huurder zich goed te gedragen. Dat is al wettelijk vastgelegd, natuurlijk wel met het grote verschil dat gemeentes en de huurcommissie niet zien op de naleving van het goed huurderschap door de huurder en dat er ook geen boetes worden opgelegd als de huurder in strijd met het goed huurderschap handelt. De bal ligt dan bij de verhuurder. Als de tekortkoming voldoende ernstig is om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen en er geen omstandigheden zijn die aan die ontbinding in de weg liggen, kan de verhuurder de beëindiging van de huurovereenkomst in een bodemprocedure vorderen. Als het echt de spuigaten uitloopt en de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, kan de verhuurder vooruitlopend daarop ontruiming vorderen in kort geding. Dat wordt alleen toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de ontbinding in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Los van de beëindiging van de huurovereenkomst, kan de verhuurder bij strijd met het goed huurderschap aanspraak maken op betaling van een boete als dat in de huurovereenkomst staat en dat boetebeding niet oneerlijk is.

Verhuurders van woonruimte die meer informatie willen, kunnen contact opnemen met Claudia van Meurs-Janssens.