De huisvesting van arbeidsmigranten

De huisvesting van arbeidsmigranten: van de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur naar het doelgroepencontract?

23 oktober 2024, door Claudia van Meurs-Janssens

Er verschijnen regelmatig berichten in de media over de misstanden rondom arbeidsmigranten. Gisteren nog het NOS bericht dat arbeidsmigranten vaak onterecht op staande voet worden ontslagen en eerder las ik dat er steeds meer dakloze arbeidsmigranten zijn. Arbeidsmigranten zijn kwetsbaar, omdat ze de taal niet spreken, hun rechten niet kennen en vaak geen sociaal vangnet in Nederland hebben. En helaas zijn er partijen die daar misbruik van maken, zowel uitzendbureaus als verhuurders.

Voor wat betreft de huisvesting van arbeidsmigranten zijn in de Wet goed verhuurderschap al aanbevelingen uit het Roemer rapport overgenomen, waardoor de huurovereenkomst niet meer automatisch mag eindigen bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst en de arbeidsmigrant schriftelijk moet worden geïnformeerd over zijn of haar rechten als huurder in een taal die hij of zij begrijpt.

Arbeidsmigranten worden nu vaak gehuisvest op grond van een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur, zonder huur- of huurprijsbescherming. Wel geldt op grond van de ABU en NBBU cao’s een ontruimingstermijn van vier weken, waardoor de arbeidsmigrant bij het eindigen van de uitzendrelatie nog vier weken heeft om de woonruimte te verlaten en dus niet direct op straat staat.

Ik deelde eerder al dat de wetgever bezig is met een concept wetsvoorstel waardoor de huisvesting van arbeidsmigranten alleen op basis van een doelgroepencontract plaats mag  vinden. Daarop zijn de regels van huur- en huurprijsbescherming van toepassing. Het is de vraag hoe dit concept wetsvoorstel eruit gaat zien, maar het antwoord op aan de minister van Volkshuisvesting gestelde vragen doet mij vrezen dat weinig rekening wordt gehouden met de specifieke omstandigheden die de huisvesting van arbeidsmigranten anders maken dan reguliere huurovereenkomsten van woonruimte:

Op welke manier vormen kennis en ervaring over de huidige juridische vraagstukken/belemmeringen in het kader van de woon en leefsituatie van arbeidsmigranten een basis voor het nieuwe type huurovereenkomst dat u gaat ontwikkelen?

Antwoord: Het kabinet voert de aanbevelingen van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten op het terrein van wonen (‘rapport Roemer’) uit. Het kabinet introduceert daarom een doelgroepencontract voor verhuur van woonruimten aan arbeidsmigranten, waarmee zowel voor de arbeidsmigrant als voor de werkgever duidelijkheid wordt gegeven over de geldende huur(prijs)bescherming. Het kabinet streeft ernaar dit najaar een wetsvoorstel hiertoe in internetconsultatie te brengen. De kennis en ervaring over de huidige juridische situatie en hoe deze uitwerkt in de praktijk zijn belangrijk bij het vormgeven van het voorstel. Het kabinet is daarvoor doorlopend in gesprek met alle relevante ketenpartijen.

In de praktijk wordt nu bij de verhuur aan arbeidsmigranten vaak een uitzonderingsmogelijkheid voor de huur gebruikt, namelijk een overeenkomst die ‘naar zijn aard van korte duur’ is. Het huisvesten op deze uitzonderingsmogelijkheid is echter niet altijd terecht en biedt arbeidsmigranten zeer beperkte huurbescherming. Bekend is echter ook dat arbeidsmigranten zich hiervan doorgaans niet bewust zijn. Het gevolg is dat arbeidsmigranten in de praktijk waar de feitelijke situatie niet naar zijn aard van korte duur is, geen huurbescherming en huurprijsbescherming genieten, hetgeen tot misstanden kan leiden.

Voorts geldt dat veel locaties waar arbeidsmigranten worden gehuisvest, niet een bestemming hebben waar permanent gewoond mag worden. Dit leidt tot onduidelijkheid over de geldende huur(prijs)bescherming, in het bijzonder bij verhuurders en gemeenten. Deze onduidelijkheid kan een belemmering vormen voor de inzet van het kabinet om werkgevers van arbeidsmigranten afspraken te laten maken met gemeenten over waar hun tijdelijke werknemers worden gehuisvest en daarbij meer ruimte te laten voor de huisvesting op het eigen terrein van de werkgever. Het doelgroepcontract voor arbeidsmigranten moet een oplossing bieden voor de beschreven situaties.

Ik lees tot nu toe nergens over de specifieke behoeftes en praktische uitdagingen bij de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat was ook al het geval toen het nieuwe Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte werd ontwikkeld en in werking trad. Het woord arbeidsmigrant kwam daar überhaupt niet in voor. En precies daar wringt de schoen, want de huisvesting van arbeidsmigranten is echt een vak apart. Het woningwaarderingsstelsel houdt daar geen rekening mee. Er worden immers geen punten toegekend voor intensiever beheer (bijvoorbeeld in de vorm van een receptie en 24/7 begeleiding) en de recreatieve- en sportvoorzieningen die met name in grote complexen beschikbaar én noodzakelijk zijn. Naast het puntenstelsel, zijn er bij de huisvesting van arbeidsmigranten ook praktische belemmeringen met betrekking tot de servicekosten.  De huisvesting van arbeidsmigranten is meestal tijdelijk en kort en daarbij past het niet om een voorschot voor de servicekosten te rekenen en dat steeds na enkele maanden te moeten verrekenen als de arbeidsmigrant weer vertrekt. Zeker bij grote complexen is dat onwerkbaar. Daarom wordt bij de huisvesting van arbeidsmigranten vaak met all-in huren gewerkt. Maar dat past weer niet bij de reguliere huurprijsbescherming, want dan kan de huurprijs worden gesplitst.

De behoefte aan arbeidsmigranten is groot dus we kunnen het ons niet veroorloven dat er een nog groter tekort aan huisvesting ontstaat, met risico’s als nog meer dakloze arbeidsmigranten of nog meer schimmige partijen die buiten de radar te veel arbeidsmigranten in krotten laten verblijven. Probeer als wetgever nu juist ontwikkelaars te stimuleren om kwalitatief hoogstaande complexen voor de huisvesting van arbeidsmigranten op daarvoor geschikte locaties te bouwen door rekening te houden met die bijzonderheden.

Blijkbaar is het nog steeds de planning dat het concept wetsvoorstel dit najaar nog ter internetconsultatie gaat. Misschien valt het allemaal reuze mee en luistert het kabinet daadwerkelijk naar de relevante ketenpartijen waarmee gesprekken plaatsvinden, maar ik wacht in spanning af. Zodra het wetsvoorstel ter internetconsultatie gaat, deel ik dat uiteraard.

Als u hier meer informatie over wilt, kunt u contact opnemen met Claudia van Meurs-Janssens.