Vroeg kerstcadeau voor verhuurders van woonruimte

Vroeg kerstcadeau voor verhuurders van woonruimte: Huurprijsverhogingsbeding met opslagpercentage volgens Hoge Raad niet oneerlijk.

29 november 2024, door Claudia van Meurs-Janssens

Om maar met de deur in huis te vallen: de Hoge Raad heeft geoordeeld dat het opslagpercentage bovenop de CPI indexering niet is aan te merken als oneerlijk beding [ECLI:NL:HR:2024:1780, Hoge Raad, 24/00169]. Dit heeft voor verhuurders van woonruimte tot gevolg dat ze niet hoeven te vrezen voor massaclaims van huurders en ook niet het risico lopen tot het einde van een huurovereenkomst aan de aanvangshuurprijs vast te zitten.

Vragen kantonrechter over huurprijsverhogingsbedingen met opslagpercentage

Wat ging hier ook alweer aan vooraf? In januari van dit jaar heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam préjudiciële vragen gesteld over huurprijswijzigingsbedingen in huurovereenkomsten voor woonruimte op grond waarvan de huurprijs bovenop de reguliere verhoging op grond van de CPI index met een vast opslagpercentage wordt verhoogd. Die opslagpercentages variëren vaak van 1% tot 5%. Het was lange tijd heel gebruikelijk een dergelijke opslag in de huurovereenkomst op te nemen. Zelfs het ROZ model voorziet daarin en die bepaling staat – in afwachting van het oordeel van de Hoge Raad – ook nog in de onlangs gepubliceerde nieuwe modelhuurovereenkomst 2024.

De laatste anderhalf jaar is veel rechtspraak verschenen waarin kantonrechters ambtshalve overgingen tot het toetsen van (onder andere) indexeringsbedingen aan de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Daarbij werd vaak geoordeeld dat het extra opslagpercentage bovenop de reguliere CPI indexering oneerlijk was. De gevolgen van dat oordeel kunnen voor verhuurders van woonruimte zeer vergaand zijn. Een strikte uitleg van de richtlijn brengt mee dat een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding geacht wordt nooit te hebben bestaan. Dan houden huurprijsverhogingen uit het verleden geen stand en kan de huurprijs in de toekomst ook niet meer worden verhoogd. Met andere woorden: de verhuurder is gebonden aan de aanvangshuurprijs, zonder zicht op verhoging. Zeker nu de tijdelijke huurovereenkomst is uitgebannen en huurovereenkomsten dus voor onbepaalde tijd worden gesloten, is een dergelijk gevolg zeer ingrijpend. Dit kon de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst bovendien niet weten.

Advies PG en oordeel Hoge Raad: opslagpercentage als zodanig niet oneerlijk

Het voorgaande was aanleiding voor de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam om vragen aan de Hoge Raad te stellen. De PG heeft in het advies aan de Hoge Raad aangegeven dat het indexatiebeding in het algemeen niet oneerlijk is. Volgens de PG dienen het reguliere indexeringsbeding en het opslagbeding te worden gesplitst. Het CPI indexeringsbeding staat niet ter discussie en een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% is volgens de PG in het algemeen niet aan te merken als een oneerlijk beding.

De Hoge Raad oordeelt eveneens dat een opslagbeding op zichzelf niet oneerlijk is en overweegt onder andere:

Een indexatiebeding en een opslagbeding hebben onderling verschillende doelen. Een indexatiebeding heeft tot doel geldontwaarding te compenseren. Een opslagbeding heeft in de regel tot doel om ten laste van de verhuurder komende kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

En:

Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. De verhuurder kan die huurovereenkomst slechts op beperkte gronden beëindigen. Gelet op een en ander heeft de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij om de aanvangshuurprijs jaarlijks te kunnen aanpassen, niet alleen in verband met geldontwaarding, maar ook om de hiervoor in 3.1.4 genoemde doelen na te streven. De huurder heeft er een gerechtvaardigd belang bij dat de huurprijs betaalbaar blijft.

De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn voor de huurder voorzienbaar, omdat de frequentie van de huurprijswijziging, de berekening van de huurprijsverhoging en de maximale verhoging van de huurprijs vaststaan. Hoewel voor de huurder niet voorzienbaar is in hoeverre en op welke gronden de verhuurder toepassing zal geven aan het opslagbeding, en een door de verhuurder aan het beding gegeven toepassing voor de huurder in de praktijk moeilijk controleerbaar is, is het voor de huurder bij de beoordeling van de mogelijke gevolgen van het beding met name van belang dat hij kan voorzien met welk percentage de huurprijs maximaal mag worden verhoogd en hoe vaak.

De Hoge Raad neemt ook mee dat de Nederlandse wetgeving voor de geliberaliseerde huursector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur regelen immers de jaarlijks toegestane maximale verhoging van de huurprijs, waarbij voor opslagen bovenop de indexering van de huurprijs een maximumpercentage is voorgeschreven.

Dus samengevat is een opslagbeding als zodanig volgens de Hoge Raad niet aan te merken als oneerlijk en een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% evenmin. Dit percentage kan in redelijkheid nodig zijn om de verhuurder in staat te stellen de doelen van het opslagbeding te bereiken, terwijl de financiële gevolgen ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst voor de huurder voorzienbaar zijn en de jaarlijkse huurstijging met maximaal dit percentage doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft.

Verhuurders van woonruimte die advies willen over de gevolgen van de beslissing van de Hoge Raad voor hun portefeuille kunnen contact met mij opnemen.

Verhuurders van woonruimte die meer informatie willen, kunnen contact opnemen met Claudia van Meurs-Janssens.