Happy new huurrechtjaar!

30 december 2024, door Claudia van Meurs-Janssens

De afgelopen jaren kenmerkten zich door grote veranderingen in het huurrecht van woonruimte. Na de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap in 2023 en vervolgens in 2024 de Wet vaste huurcontracten én de Wet betaalbare huur, lijkt 2025 een iets minder bewogen jaar te worden. Het zal vooral het jaar worden waarin het stof neerdaalt, verhuurders  zich herpakken en de effecten van alle wetswijzigingen (nog) duidelijk(er) merkbaar worden. Toch zijn er ook in 2025 een paar veranderingen op komst. In deze blog een overzicht voor verhuurders van woonruimte.

De naweeën van de Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur is per 1 juli 2024 op een paar onderdelen na grotendeels in werking getreden. Zo hebben gemeenten per 1 januari 2025 de bevoegdheid om de naleving van de Wet betaalbare huur te controleren en daadwerkelijk te handhaven als blijkt dat een verhuurder een te hoge huur vraagt of de huur verhoogt met een hoger percentage dan toegestaan. Gemeenten hebben een half jaar extra de tijd gekregen om zich voor te bereiden op de uitvoering van de wet en daarom konden het eerste half jaar na inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur nog geen boetes worden opgelegd, maar daar komt nu verandering in.

Verder geldt per 1 januari 2025 de plicht om bij nieuwe huurovereenkomsten een puntentelling aan de huurovereenkomst te hechten. Dat hoeft overigens niet perse een puntentelling volgens de huurprijscheck van de Huurcommissie te zijn. Er zijn andere (en overigens ook betere) puntentellingen beschikbaar dus verhuurders moeten zich vooral niet blind staren op de puntentelling van de Huurcommissie. Overigens staat in het ROZ model nog geen bepalingen over de puntentelling. Verhuurders doen er in ieder geval goed aan om de puntentelling op te nemen onder de bijlagen.

Verhuurders van woningen die qua puntentelling sociaal waren en voor een hogere (vrije sector) huurprijs werden verhuurd, kunnen vanaf 1 juli 2025 worden geconfronteerd met handhaving door de gemeente en huurprijsverlagingsvoorstellen van huurders. Op dat moment is namelijk de overgangstermijn verstreken en moet de verhuurder de maximale huurprijs aanhouden. De regels zijn dwingend dus de verhuurder die de huurprijs niet uit eigen beweging aanpast, loopt het risico dat de gemeente ingrijpt. Dat kan een waarschuwing zijn, maar er kan ook direct een boete worden opgelegd.

Ingrijpen huurstijgingen?

Recent zijn de maximale huurstijgingen in het laagsegment (5%), het middensegment (7,7%) en het hoogsegment (4,1%) bekend gemaakt. Dat heeft direct tot veel consternatie in de politiek geleid. De PVV en NCS hebben Kamervragen gesteld over de huurstijging in het middensegment en vragen de minister om in te grijpen. Het schijnt dat hierover gedebatteerd gaat worden.

Servicekosten

Wijziging btw beleid

Vanaf 2025 gelden nieuwe btw beleidsregels bij de verhuur van woonruimte. Vanaf 2025 moeten verhuurders bepalen of de servicekosten een zelfstandige, btw-belaste prestatie vormen of bijkomende kosten zijn die het btw-regime van de verhuurdienst volgen. Servicekosten worden als zelfstandige prestatie beschouwd als i) huurders invloed hebben op het gebruik van de diensten, ii) er individuele meters zijn geïnstalleerd en iii) afrekeningen gebaseerd zijn op werkelijk verbruik. Dit houdt in dat de kosten voor nutsvoorzieningen bij woningverhuur waarschijnlijk onder de btw-heffing zullen vallen. Verhuurders zullen dus btw doorberekenen aan huurders over de vergoeding voor de nutsvoorzieningen. Tegelijkertijd krijgen verhuurders de mogelijkheid om de btw die zij zelf betalen voor deze nutsvoorzieningen, af te trekken. Wat betreft de overige servicekosten bij woningverhuur, is de verwachting dat deze dezelfde btw-behandeling zullen krijgen als de huurovereenkomst zelf. Dit suggereert dat als de woningverhuur btw-vrijgesteld is, de meeste servicekosten waarschijnlijk ook vrijgesteld zullen blijven van btw. Deze aanpassing in de regelgeving zal leiden tot veranderingen in de administratieve processen van verhuurders en kan mogelijk kleine wijzigingen in de kostenstructuur voor huurders tot gevolg hebben. Verhuurders doen er goed aan advies in te winnen bij een fiscalist en eventuele wijzigingen van de huurovereenkomst met behulp van een jurist goed vast te leggen.

Wijzigingen Besluit servicekosten

De voorgenomen wijziging van het Besluit servicekosten gaat in 2025 verder het wetgevingsproces door en treedt naar verwachting in 2025 in werking.

Wat verandert het wetsvoorstel ook al weer aan de servicekostenregels?

• Limitatieve lijst voor verduidelijking van toegestane servicekosten.
• Mogelijkheid van vaste formules/berekeningen voor bepaalde servicekosten.
• Servicekosten moeten daadwerkelijke, proportionele kosten zijn zonder winst.
• Eenvoudiger om het voorschot te laten toetsen.
• Makkelijker voor huurders om gezamenlijk een uitspraak bij de Huurcommissie aan te vragen.

Het wetsvoorstel is in november aan de Tweede Kamer aangebonden dus zal binnenkort worden behandeld.

Internetconsultatie hospitahuur

Er wordt gewerkt aan een wijziging van de wet om hospitahuur aantrekkelijker te maken en zo de bestaande woonvoorraad beter te gebruiken om bij te dragen aan de oplossing van het woontekort. Het wetsvoorstel zal binnenkort ter internetconsultatie gaan dus dan kan iedereen er op reageren voordat het voor advies aan de Raad van State wordt aangeboden. De wet zal het voor hospita’s mogelijk maken om het huurcontract eenvoudig te beëindigen bij verkoop of overdracht van de woning. Dit moet de bezwaren van hypotheekverstrekkers wegnemen, die vaak terughoudend zijn met het geven van toestemming voor hospitaverhuur. Verder wordt onderzocht hoe te voorkomen dat hospitaverhuurders uit voorzorg een huurcontract al binnen de proefperiode van negen maanden opzeggen om te voorkomen dat het automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt.

Huisvesting arbeidsmigranten

PKS (Prijs Kwaliteit Systeem)

Het Prijs-kwaliteitssysteem (PKS) voor huisvesting van arbeidsmigranten is een nieuw initiatief dat vanaf 1 januari 2025 van kracht wordt in Nederland.

Het PKS is ontworpen om:

• De huisvestingsomstandigheden voor arbeidsmigranten te verbeteren
• Meer transparantie te bieden in huisvestingskosten
• De kwaliteit van aangeboden huisvesting te verhogen

Het systeem maakt huisvestingskosten concreet en meetbaar op basis van kwaliteit en locatie van de woning. Het PKS is onderdeel van de nieuwe CAO voor Uitzendkrachten 2024 en deze CAO is niet algemeen verbindend verklaard. De afspraak geldt daarom momenteel alleen voor ABU- en NBBU-leden.

Het PKS is een apart systeem specifiek voor arbeidsmigranten en staat los van het reguliere Woningwaarderingsstelsel (WWS) of het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). In tegenstelling tot het WWS(O), dat voor alle huurwoningen geldt, is het PKS specifiek gericht op de huisvesting van arbeidsmigranten via uitzendorganisaties.

Doelgroepencontract

De wetgever is al geruime tijd bezig met een concept wetsvoorstel waardoor de huisvesting van arbeidsmigranten alleen op basis van een doelgroepencontract plaats mag  vinden. Daarop zijn de regels van huur- en huurprijsbescherming van toepassing. Dat is dus een grote wijziging ten opzichte van de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur die nu veel wordt gebruikt bij de huisvesting van arbeidsmigranten. Het is de vraag hoe het concept wetsvoorstel eruit gaat zien. Er is steeds aangegeven dat het wetsvoorstel in het najaar van 2024 ter internetconsultatie zou gaan, maar op het moment van het schrijven van deze blog (24 december 2024) heb ik het nog niet voorbij zien komen.

Slot

Er gebeurt dus nog steeds veel in huurrechtland, al zijn de ontwikkelingen wel iets overzichtelijker.

Verhuurders van woonruimte die behoefte hebben aan meer informatie kunnen contact opnemen met Claudia van Meurs-Janssens.