Toch ruimte voor verhuurders en huurders bij einde tijdelijke huurovereenkomst

4 februari 2025, door Claudia van Meurs-Janssens

Het leverde veel frustratie op: bij het eindigen van tijdelijke huurovereenkomsten, liepen verhuurders die huurders wilden helpen door extra tijd te geven om een andere woning te zoeken tegen een muur van regelgeving op. Juist de wettelijke bepalingen die waren bedoeld om de huurders beschermden, zorgden ervoor dat verhuurders die huurders niet tegemoet konden komen zonder zelf een aanzienlijk risico te lopen. Iedere verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst levert immers een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mét huurbescherming op. Dus ook verhuurders die hun huurders best een maand of twee extra wilden geven om te vertrekken, moesten nee verkopen met als resultaat dat huurders onnodig op straat kwamen te staan. Er waren wel wat geluiden dat niet iedere opschorting van de ontruimingsverplichting een voortzetting van de huurovereenkomst zou opleveren, maar het was een discussie die de meeste verhuurders (terecht) niet wilden aangaan.

Onlangs heeft de Hoge Raad in een arrest geoordeeld dat niet iedere overeenkomst die de elementen van huur bevat (gebruik van een woning én betaling in ruil daarvoor) ook daadwerkelijk een huurovereenkomst ís. De zaak in kwestie draaide om twee meerderjarige kinderen die na het overlijden van hun moeder op grond van een vaststellingsovereenkomst in totaal net iets langer dan een jaar gebruik mochten blijven maken van de huurwoning tegen betaling van een gebruiksvergoeding. Toen de termijn verstreek, weigerden ze te vertrekken en stelden dat ze een huurovereenkomst hadden. Volgens de Hoge Raad was geen sprake van een huurovereenkomst.

”In een situatie als de onderhavige, waarin de rechthebbende op een woning de bewonder daarvan op korte termijn tot ontruiming zou kunnen dwingen, is het vanwege het aan ontruiming voor de bewonder verbonden nadeel wenselijk dat die rechthebbende niet ervan afziet de bewoner enig respijt te geven op de grond dat hij ander zou moeten kiezen tussen hetzij het laten voortzetten van het gebruik zonder enige (of een geringe) vergoeding, hetzij het sluiten van een huurovereenkomst, met de daaraan voor de bewoner verbonden bescherming. In zodanig geval verzet het dwingendrechtelijke beschermingsregime voor huurovereenkomsten zich niet ertegen dat een afspraak dat de bewoner nog enige tijd tegen vergoeding in de woning zal mogen blijven teneinde naar andere woonruimte om te zien, en de eigenaar dus zolang van ontruiming afziet, niet als huurovereenkomst wordt aangemerkt.”

Met andere woorden: de meerderjarige kinderen kwam geen beroep op huurbescherming toe.

De overwegingen van de Hoge Raad zijn ook toepasbaar bij het geven van enig respijt bij het eindigen van een tijdelijke huurovereenkomst, maar verhuurders doen er wel goed aan hier voorzichtig mee om te gaan, juridisch advies in te winnen en de afspraken goed vast te leggen in een vaststellingsovereenkomst. Kantonrechters zullen de afspraken kritisch toetsen om ervoor te zorgen dat er geen sprake is van een verkapte verlenging, of omzeiling van de huurbescherming van de huurder.

Verhuurders en huurders die behoefte hebben aan meer informatie kunnen contact opnemen met Claudia van Meurs-Janssens.