Het shortstaycontract: de uitkomst voor tijdelijke verhuur van woonruimte of een juridisch mijnenveld?

22 april 2025, door Claudia van Meurs-Janssens

Sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024, is de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur weer volop in de aandacht. Dit zogenaamde “shortstaycontract” wordt vaak besproken in de media en de politiek. Artikelen in het AD en het FD hebben geleid tot Kamervragen en aandacht van programma’s zoals Radar. Dit type huurovereenkomst wordt vaak gepresenteerd als een makkelijke truc voor verhuurders om toch de huurbescherming te omzeilen, maar de werkelijkheid is anders. Overigens is shortstay meer een bestuursrechtelijke definitie. De bestuursrechtelijke aspecten (bestemmingsplan, vergunningen, etc.) komen in deze blog niet aan de orde.

Wat is een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur?

De regels van huur(prijs)bescherming zijn niet van toepassing op huur die naar zijn aard van korte duur is. Dit type huurovereenkomst is van oudsher bedoeld voor situaties zoals vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, en wisselwoningen. Het gebruik van deze huurovereenkomst is echter niet zonder risico voor verhuurders.

Rechtspraak en criteria

De rechter beoordeelt per geval of er sprake is van een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur. Hierbij wordt gekeken naar de aard van het gebruik, de aard van het gehuurde, en wat partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Hoewel de duur van de huurovereenkomst niet doorslaggevend is, kan deze wel een aanwijzing geven. Hoe langer de huurovereenkomst duurt, hoe kleiner de kans dat deze kwalificeert als van naar zijn aard korte duur. Als de rechter oordeelt dat de huurovereenkomst niet van zijn aard korte duur is, is er sprake van een reguliere huurovereenkomst met huurbescherming en huurprijsbescherming.

Invloed van de Wet doorstroming huurmarkt en de Wet vaste huurcontracten

Na de invoering van tijdelijke huurovereenkomsten, boette de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur aan populariteit in. De tijdelijke huurovereenkomst bood echter niet altijd een oplossing, vooral niet voor arbeidsmigranten, waarvoor flexibiliteit vaak essentieel is.

Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer de norm. Tijdelijke verhuur van woonruimte blijft voor maximaal twee jaar mogelijk aan specifieke groepen, waaronder studenten uit andere gemeenten of het buitenland. De Wet vaste huurcontracten heeft niets veranderd aan de mogelijkheden die al bestonden voor tijdelijke verhuur, waaronder de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur.

Praktische tips voor verhuurders

De huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur blijft interessant voor de huisvesting van arbeidsmigranten, maar in bepaalde gevallen ook voor andere doelgroepen zoals bijvoorbeeld internationale studenten. Het is wel van belang dat de feitelijke en contractuele omstandigheden daadwerkelijk passen bij een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur. Rechters zullen snel door omzeilingsconstructies heen prikken.

Tips voor verhuurders:

1. Zorg ervoor dat het huurcontract expliciet vermeldt dat het gaat om een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur. Leg de redenen en consequenties voor de huurder van deze kwalificatie duidelijk vast.
2. Zorg ervoor dat het gebruik van de woonruimte duidelijk tijdelijk is, zoals voor vakantieverhuur, tijdelijke werkopdrachten, of studieperiodes. Vermeld dit expliciet in het contract.
3. Bied extra diensten aan zoals wekelijkse schoonmaak, (klein) onderhoud, en gemeubileerde woonruimte inclusief inventaris.
4. Zorg ervoor dat de feitelijke situatie overeenkomt met de contractuele afspraken.
5. Hoewel de duur niet doorslaggevend is, kan een kortere duur helpen om de tijdelijke aard te benadrukken. Vermijd langdurige huurovereenkomsten die de tijdelijke aard kunnen ondermijnen.
6. Informeer huurders duidelijk over het ontbreken van huurbescherming en de tijdelijke aard van de huurovereenkomst. Zorg ervoor dat huurders zich bewust zijn van de implicaties en het feit dat dit een bijzondere uitzondering is op de huurbescherming.
7. Werk samen met onderwijsinstellingen of bedrijven om tijdelijke huisvesting voor studenten of werknemers te faciliteren.
8. Win altijd juridisch advies in over het gebruik van de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur. Niet alleen vanwege civielrechtelijke gevolgen, maar ook in verband met mogelijke vergunningsplichten.

Conclusie

De huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur biedt verhuurders flexibiliteit, maar is niet zonder risico. Door de nieuwe wetgeving zullen verhuurders op zoek gaan naar alternatieven en soms de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur onterecht gebruiken. Het is aannemelijk dat rechters deze huurovereenkomsten kritisch(er) zullen toetsen. Verhuurders moeten zich bewust zijn van de risico’s, maar er blijven situaties bestaan waarin deze huurovereenkomst passend en geschikt is. Voor die specifieke situaties is deze huurovereenkomst een waardevol instrument.

Behoefte aan meer informatie over dit onderwerp? Neem dan contact op met Claudia van Meurs-Janssens.