Airco in het gehuurde: tropenrooster of dikke trui?

Deze zomer heeft al een aantal tropisch warme dagen gekend en de weerberichten stellen er de komende dagen weer een aantal in het vooruitzicht. Tenzij een ondernemer een tropenrooster voorstaat, is een goed werkende airco in een gehuurde bedrijfsruimte op dit soort dagen een must. Voor het comfort van de werknemers en klanten, maar ook omdat de productiviteit bij hoge temperaturen in een rap tempo daalt.

Het kan echter ook de andere kant op slaan: de media meldden deze week dat vrouwen het op de werkvloer vaak te koud hebben omdat de airco is afgesteld op de (aanzienlijk hogere warmteproductie van) mannen. Dit stamt uit de jaren zestig, toen er nog minder vrouwen werkten. Kou zal evenmin bijdragen aan de productiviteit van het vrouwelijk personeel en leidt bovendien tot energieverspilling, omdat de verwarming eerder aangaat.

Kortom, het is niet niks om de klimaatbeheersing in goede banen te leiden en in de praktijk doen zich dan ook regelmatig problemen voor. De (technische) oorzaak is dan vaak niet eenvoudig te achterhalen en de kosten van onderzoek en een (structureel) herstel kunnen hoog oplopen.

Positie huurder bij problemen met airco, sprake van een gebrek?

Wat zijn in zo’n geval de mogelijkheden en de rechten van de ondernemer als huurder?

Zoals vaak het geval is, hangt dit af van wat partijen hebben afgesproken. Als uit de huurovereenkomst blijkt dat problemen met de airco een gebrek aan het gehuurde opleveren, dient de verhuurder deze te verhelpen. Van een gebrek is sprake als de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Om te beoordelen of een falende airco een gebrek oplevert, is van belang wat partijen hebben afgesproken over:

1. wat er wel en niet tot het gehuurde behoort; en
2. de verdeling van de onderhoudsverplichtingen.

ROZ modellen en airco

De meeste professionele partijen maken gebruik van de model huurovereenkomst van de Raad van Onroerende zaken (‘ROZ’). Daarom ga ik hierna uit van de bepalingen in deze modellen.

Behoort de airco wel of niet tot het gehuurde

Wat betreft de vraag wat er wel en niet tot het gehuurde behoort, bevatten de modellen onderling een belangrijk verschil:

De toepasselijke algemene bepalingen bij het 230a-model bepalen dat alle in het gehuurde aanwezige installaties en voorzieningen tot het gehuurde behoren, tenzij deze in het proces-verbaal van oplevering zijn uitgezonderd. Als de airco bij aanvang van de huurovereenkomst al in het gehuurde aanwezig is, is dus het uitgangspunt dat deze wel tot het gehuurde behoort. Wanneer partijen dit niet willen, zullen zij dat moeten neerleggen in het proces-verbaal of in de huurovereenkomst zelf.

Daarentegen is in artikel 1.2 van het 290-model bepaald dat het gehuurde als casco is verhuurd, tenzij in de huurovereenkomst anders is overeengekomen. Uit artikel 1 van de toepasselijke algemene bepalingen blijkt dat de airco niet tot het casco behoort. Hier is dus uitgangspunt dat een bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige airco niet tot het gehuurde behoort. Partijen zullen het dan juist in de huurovereenkomst moeten vermelden als zij willen dat het klimaatsysteem wel tot het gehuurde gaat behoren.

Onderhoudsverdeling airco

Verder staat in de algemene bepalingen bij beide modellen dat:

• de verhuurder verantwoordelijk is voor vervanging van onderdelen en vernieuwing van tot het gehuurde behorende installaties (artikel 11.4 sub c 290-model en artikel 12.3 sub c 230a-model); en

• dat de huurder verantwoordelijk is voor het periodiek onderhoud en periodieke keuringen van de tot het gehuurde behorende technische installaties (artikel 12.3 sub e 290-model en artikel 11.5 sub g 230a-model).

Het komt er dus op neer dat de verhuurder alleen dan verantwoordelijk is voor het grote, en waarschijnlijk het meest kostbare, onderhoud aan de airco indien deze tot het gehuurde behoort.

Goede afspraken maken over airco

Het verhelpen van problemen aan de airco (of een ander type klimaatsysteem) kan tijdrovend en kostbaar zijn. Het loont dus om hier bij het aangaan van de huurovereenkomst goed bij stil te staan. De hoge kosten kunnen voor een huurder een reden zijn om deze verplichting bij de verhuurder te willen neerleggen. Aan de andere kant kan het ook gunstig zijn om dat juist niet te doen. Dit om bij problemen zo snel mogelijk zelf voor een oplossing te kunnen zorgen en niet eindeloos achter de verhuurder te hoeven aanjagen. De huurder kan dan proberen (het risico op) hogere onderhoudskosten in een lagere huurprijs te verdisconteren.

Daarnaast is het als huurder voordelig om de airco zelf warmer te kunnen afstellen. Zo kan worden tegengegaan dat het te koud wordt. Het (niet meer) verkleumende vrouwelijk personeel zal dan minder geneigd zijn om naast de airco ook de verwarming aan te zetten. Dit zal energieverspilling, met alle kosten van dien, beperken. En dat is, net als vrouwen op de werkvloer, dus ook nog eens helemaal van deze tijd.