Bedrijfsoverdracht en huur: de indeplaatsstelling

Wat is een indeplaatsstelling?

Bij een indeplaatsstelling neemt een derde de positie van de oorspronkelijk huurder over. Deze wordt als huurder “in de plaats gesteld” en neemt de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over.

Dit is een contractsoverneming. Daarvoor moet de verhuurder toestemming geven, want het uitgangspunt in het Nederlandse recht is contractsvrijheid: het staat iedere partij vrij om zelf te bepalen met wie zij een contract sluit.

Rechterlijke machtiging

In artikel 7:307 BW wordt een uitzondering gemaakt op de contractsvrijheid. Deze uitzondering geldt (alleen) voor de situatie waarin het bedrijf dat in het gehuurde wordt uitgeoefend, door de huurder aan een derde wordt overgedragen. De huurder kan dan bij de rechter vorderen dat de derde in zijn plaats wordt gesteld als huurder.

Overdracht van het bedrijf

De huurder kan dus alleen een indeplaatsstelling vorderen als hij zijn bedrijf overdraagt. Deze voorwaarde is geregeld stof voor discussie. De verhuurder stelt zich vaak op het standpunt dat niet het bedrijf van de oorspronkelijk huurder, maar alleen diens huurrechten worden overgedragen.

De rechter vergelijkt het beoogde gebruik van het gehuurde na indeplaatsstelling met het gebruik door de oorspronkelijk huurder. Dit om te beoordelen of er nog kan worden gesproken van hetzelfde bedrijf. Voor de vraag er daadwerkelijk een bedrijf wordt overgedragen, bekijkt de rechter daarnaast wat precies wordt overgedragen. Vaak worden naast de huurrechten de inventaris, voorraden, het personeel en de goodwill overgedragen.

Het is steeds de vraag of de rechter zal oordelen dat daarmee sprake is van een bedrijfsoverdracht. Dit kan onder meer afhangen van de vraag of de voorraden en inventaris na de indeplaatsstelling nog wel zullen worden gebruikt voor de bedrijfsvoering in het gehuurde. Als na de indeplaatsstelling bijvoorbeeld de formule wordt gewijzigd, kan worden gesteld dat de voorraden en inventaris geen waarde hebben en dat geen sprake is van een bedrijfsoverdracht.  Rechters geven hierover echter wisselende oordelen.

Overige criteria voor indeplaatsstelling

Als vaststaat dat er wel sprake is van een bedrijfsoverdracht moet de rechter alle omstandigheden van het geval betrekken bij zijn beslissing om de machtiging al dan niet te verstrekken.

Daarbij geeft de wet de rechter twee concrete handvaten voor het nemen van zijn beslissing:

• De rechter mag de vordering alleen toewijzen als de huurder (of de ander die het bedrijf uitoefent) een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht daarvan. Van zo’n zwaarwichtig belang is bijvoorbeeld sprake als de huurder vanwege zijn gezondheid niet meer in staat is om zijn bedrijf voort te zetten.
• De rechter moet de vordering afwijzen als de voorgestelde nieuwe huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. De huurder doet er dus verstandig aan om voldoende documentatie te verschaffen waaruit blijkt dat de voorgestelde nieuwe huurder deze waarborgen wel biedt. Zoals jaarcijfers, ondernemingsplannen etc.

Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.