Dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimte: vijf praktische tips

Stel u bent pandeigenaar en bent van plan om uw langgekoesterde droom om daarin een restaurant te openen werkelijkheid te laten worden. Eén van de zaken waar u tegenaan loopt is dat er momenteel een andere huurder in uw pand zit. Het huurcontract met deze huurder zal daarom eerst moeten worden beëindigd, zodat het pand vrij komt.

Eén van de manieren om tot een huurbeëindiging te komen is door een beroep te doen op het dringend eigen gebruik. Voor een geslaagd beëindigingsberoep moet aan verschillende voorwaarden worden voldaan, die in de praktijk vaak tot vragen en moeilijkheden leiden.

Hieronder treft u vijf praktische tips voor het dringend eigen gebruik in het kader van bedrijfsruimte.   

Tip 1: Zorg vooraf voor een zo concreet mogelijk plan van aanpak

Haastige spoed is zelden goed: dat geldt zeker ook voor de beëindiging van een huurovereenkomst op grond van het dringend eigen gebruik. Een concreet, goed doordacht plan van aanpak kan bij de huuropzegging op grond van het dringend eigen gebruik veel moeilijkheden voorkomen. Neem in dat plan in ieder geval de volgende vragen mee: In hoeverre spelen de belangen van de onderhuurder een rol? Is het bestemmingsplan van belang? En wat zijn de zwaartepunten bij de onderbouwing van een beëindigingsvordering?

Tip 2: Zorg dat de opzegging aan alle eisen voldoet 

Dit ligt natuurlijk voor de hand, maar blijkt in de praktijk (ook bij professionele partijen) toch vaak niet het geval te zijn. Een onjuiste opzegging kan echter grote gevolgen hebben en zal er meestal toe leiden dat er in het geheel niet kan worden opgezegd. De huurovereenkomst loopt dan automatisch door, terwijl de verhuurder juist tot een einde van die overeenkomst wilde komen. Voorkom dergelijke situaties en zorg ervoor dat de opzegging aan alle wettelijke eisen voldoet, zoals de opzeggingstermijn, de opzeggingsgronden en de opzeggingswijze.   

Tip 3: Zorg voor bewijs van de opzegging

Wie niet kan voldoen aan zijn bewijslast, heeft een probleem binnen het recht. Een aan de rechtspraak ontleend voorbeeld betreft de  opzeggende huurder die per aangetekend schrijven de huur opzegt.  Deze opzeggingsbrief wordt ter verzending aangeboden, maar het is onduidelijk of en wanneer de brief de huurder bereikt. De huurder stelt dat de brief mogelijk door diens onderbuurman in ontvangst is genomen. Hoe dan ook: de huurder stelt de brief zelf niet te hebben ontvangen. Het is dan aan de verhuurder om te bewijzen dat hij tijdig heeft opgezegd en de opzegging de huurder tijdig heeft bereikt. Dat lukte in bovenstaand voorbeeld niet waardoor de huurovereenkomst doorliep. Geen prettig vooruitzicht voor de verhuurder, maar wel een wijze les: zorg altijd voor duidelijk bewijs van de opzegging door op te zeggen via een deurwaardersexploot.

Tip 4: Controleer of het bestemmingsplan problemen op kan leveren

Horeca- of hotelbestemming? Dat maakt nogal verschil. Omdat een succesvol beroep op het dringend eigen gebruik niet gemakkelijk is, is het voor de opzeggende verhuurder extra frustrerend als na een geslaagde beëindigingsprocedure blijkt dat het voorgenomen (eigen) gebruik niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan. De gemaakte toekomstplannen kunnen dan – als geen vervangende vergunning wordt verleend – alsnog overboord en de verhuurder is terug bij af (alleen nu zónder huurder).

Tip 5: Controleer of u lang genoeg eigenaar bent om de huur te kunnen beëindigen

De zogenaamde wachttijd-regeling kan het geduld van opvolgend eigenaren soms flink op de proef stellen. Zo brengt de wachttijd onder omstandigheden mee dat een lopende huurovereenkomst pas na het zevende jaar na aankoop van een pand daadwerkelijk kan worden opgezegd. Het spreekt voor zich dat dit een lange tijd is voor zowel huurder als verhuurder, waarin de verwachtingen en omstandigheden flink kunnen veranderen. Als de opzeggende verhuurder echter geen rekening houdt met de wachttijd, zal de rechter de vordering tot beëindiging af moeten wijzen.

Kortom: bereid uw beroep op grond van dringend eigen gebruik goed voor om de kans op een geslaagde opzegging te vergroten.