Beëindiging huurovereenkomst dringend eigen gebruik
Zoals u wellicht weet, eindigt een huurovereenkomst met betrekking tot middenstandsbedrijfsruimte niet door opzegging van de verhuurder. Als de huurder niet met de huurbeëindiging instemt, moet de verhuurder de beëindiging bij de rechter vorderen.
De rechter kan de beëindigingsvordering alleen toewijzen op de in de wet genoemde opzeggingsgronden.
Eén van die opzeggingsgronden is – kort gezegd – dringend eigen gebruik. Daarvoor moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij, of iemand die in een nauwe relatie tot hem staat, het gehuurde persoonlijk, duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Hoe ruim die kring van personen is, is nog niet uitgekristalliseerd.
Dringend eigen gebruik en ingebruikgeving aan een ander
Uit de rechtspraak volgt dat onder omstandigheden onder dringend eigen gebruik ook de ingebruikgeving aan een andere vennootschap kán worden verstaan indien:
- die andere vennootschap aan de verhuurder gelieerd is; en
- de verhuurder daarmee voldoende zijn eigen belang dient.
De Hoge Raad heeft reeds uitgemaakt dat ingebruikgeving van het gehuurde aan een andere huurder, die niet aan verhuurder gelieerd is, niet kan worden aangemerkt als eigen gebruik van de verhuurder. Zo ver reikt de kring van personen dus niet, ook al zou de verhuurder met de ingebruikgeving wel zijn eigen belang dienen
Om te bepalen of er sprake is van eigen gebruik, kan het houden van aandelen in een andere vennootschap een rol spelen. Maar zelfs als de verhuurder 100% van de aandelen in de andere vennootschap houdt, betekent dat niet automatisch dat er sprake is van eigen gebruik van de verhuurder. Daarvoor moeten álle omstandigheden in aanmerking worden genomen. Zo kan onder meer de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap waarin de verhuurder aandelen houdt van belang zijn.
Met andere woorden: de verhuurder moet het voorgenomen eigen gebruik zorgvuldig motiveren en concretiseren.
Dat wordt onderstreept door een arrest van het Hof Amsterdam van 3 november 2015.
Dringend eigen gebruik motiveren en concretiseren
In deze procedure had de verhuurder een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik ingesteld. De verhuurder wilde het gehuurde in gebruik geven aan een vennootschap die in het gehuurde een café-restaurant met een bepaald horecaconcept zou vestigen. De verhuurder hield aandelen in deze vennootschap.
De verhuurder had in het midden gelaten hoe hij, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan die vennootschap, zijn eigen belang zou dienen.
Het hof oordeelde dat het op zichzelf juist is dat onder omstandigheden onder eigen gebruik ook verhuur aan een aan de verhuurder gelieerde vennootschap kan worden verstaan.
De enkele stelling van verhuurder dat hij aandelen houdt in de betreffende vennootschap, zonder toe te lichten wat dat precies inhoudt, is volgens het hof evenwel onvoldoende om dringend eigen gebruik aan te nemen.
In de procedure speelde ook een rol dat de verhuurder over meerdere panden beschikte in de directe omgeving van het gehuurde. De verhuurder had niet gemotiveerd dat nu juist (alleen) het gehuurde geschikt was voor de exploitatie van het café-restaurant.
Conclusie
Om een beëindigingsvordering op grond van dringend eigen gebruik te laten slagen, moet de verhuurder van goede huize komen. Vast staat dat onder eigen gebruik niet alleen gebruik door de verhuurder zelf wordt verstaan. Hoe ver de kring van andere personen reikt, is niet helemaal duidelijk. Het in gebruik geven aan een vennootschap waarin verhuurder alleen aandelen houdt is in ieder geval niet genoeg, zo blijkt maar weer. De verhuurder zal grondig moeten onderbouwen dat zijn eigen belang, met de ingebruikgeving van het gehuurde aan een derde, voldoende wordt gediend.
