Verkoper vermeldt te lage servicekosten in verkoopadvertentie en koopovereenkomst

Op 2 maart 2016 heeft de rechtbank een uitspraak gedaan over de vraag of sprake is van dwaling, die te wijten is aan een inlichting van de verkoper. De rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord.

Waar ging de zaak over?

Kopers hebben een woonruimte met bijbehorende berging en stallingsplaats gekocht. Na het sluiten van de koopovereenkomst maar nog vóór de levering ontdekten de kopers dat de servicekosten 25% hoger waren dan aanvankelijk door de verkopende makelaar was medegedeeld en in de koopovereenkomst alsmede in de verkoopadvertentie was opgenomen. Het verschil in servicekosten kwam neer op een bedrag van € 39,18 per maand. Om die reden vorderden de kopers een verklaring voor recht dat sprake was van dwaling op grond van artikel 6:228 lid 1 sub c BW. In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst, vorderden de kopers op grond van artikel 6:230 lid 2 BW een bedrag van € 24.151,60, terzake opheffing van het door hun geleden nadeel. Dit totale bedrag bestond uit € 14.151,60 aan hogere servicekosten (€ 39,18 per maand voor de komende dertig jaar), vermeerderd met € 10.000,–, omdat de kopers vonden dat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen.

Oordeel rechtbank

De rechtbank achtte het beroep op dwaling terecht, maar wees een aanzienlijk lager bedrag van € 7.500,– toe. Anders dan de kopers hadden betoogd vond de rechtbank dat het door hun geleden nadeel niet zonder meer gelijk stond aan het verschil tussen de werkelijke en de aangegeven servicekosten, vermenigvuldigd met dertig jaren. Onder meer omdat de rechtbank het niet op voorhand aannemelijk achtte dat de kopers de komende dertig jaar in het appartement zouden blijven wonen. Daarnaast speelde volgens de rechtbank een rol dat de servicekosten werden betaald op basis van een lang lopende onderhoudsprognose, die ook in het voordeel van de kopers strekte.

Bovendien vond de rechtbank dat de verkoper terecht had aangevoerd dat de servicekosten in de toekomst verlaagd kunnen worden. Het standpunt van de kopers dat zij nadeel hadden geleden omdat het appartement in de toekomst minder zou gaan opbrengen, achtte de rechtbank onvoldoende onderbouwd en werd om die reden verworpen. Waar het volgens de rechtbank bij de berekening van het nadeel om gaat is wat de kopers bij een juiste voorstelling van zaken hadden kunnen bedingen. In dit geval vond de rechtbank het niet onaannemelijk dat de kopers bij een juiste voorstelling van de servicekosten een lager bod hadden gedaan en dat de verkoper hiermee had ingestemd. Om die reden achtte de rechtbank aanpassing van de koopprijs met € 7.500 redelijk en werd de verkoper veroordeeld tot betaling dit bedrag.

Conclusie

Uit deze uitspraak blijkt hoe belangrijk het is om bij de verkoop van een woning een juist bedrag aan servicekosten te vermelden. Wees dus bedacht bij het verstrekken van de informatie, maar ook bij het opstellen van de verkoopadvertentie en de koopovereenkomst dat een onjuist bedrag aan servicekosten al snel tot dwaling kan leiden.