Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?
Is het einde van de tijdelijke huurcontracten nabij?
13 april 2023, door Helma Sengers en Frank Barneveld
Wetsvoorstel vaste huurcontracten
Op 11 april 2023 is het initiatiefwetsvoorstel vaste huurcontracten in de Tweede Kamer behandeld. Het voorstel houdt in dat de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woningen af te sluiten komt te vervallen. Momenteel kunnen huurders en verhuurders nog tijdelijke huurovereenkomsten met elkaar aangaan voor de duur van maximaal twee (2) jaar.[1]
Wat betekent de wet voor de huidige huurcontracten en voor verhuurders?
In deze blog willen wij u meer vertellen over het wetsvoorstel en wat het voor u als verhuurder zou kunnen betekenen. Wij staan stil bij (i) de aanleiding voor het wetsvoorstel, (ii) de beoogde uitzonderingen, (iii) de overgangsperiode en (iv) de mogelijke gevolgen voor de vastgoedmarkt.
(i) De aanleiding voor het wetsvoorstel
Volgens de initiatiefnemers van het wetsvoorstel, Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU), moet een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer ‘de norm’ worden. Tijdelijke contracten zorgen volgens hen op dit moment voor onzekere situaties voor huurders en te hoog vastgestelde huurprijzen. Doel van het voorstel is dus dat zelfstandige woningen alleen nog voor onbepaalde duur kunnen worden verhuurd.
Hoewel de wet nog niet door de Tweede Kamer is aangenomen lijkt het erop dat er voldoende steun is voor het wetsvoorstel. Aanstaande dinsdag (18 april 2023) wordt hierover gestemd.
(ii) De beoogde uitzonderingen
In het wetsvoorstel en tijdens de parlementaire behandeling wordt een aantal uitzonderingen genoemd op de voorgestelde hoofdregel dat een huurcontract voor een zelfstandige woonruimte alleen voor onbepaalde tijd kan worden afgesloten. Volgens het wetsvoorstel mag er onder specifieke voorwaarden toch een tijdelijk contract worden overeengekomen wanneer gaat om:
- het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder;
- doelgroepencontracten van vijf jaar op basis van specifieke categorieën voor dringend eigen gebruik, bijvoorbeeld: voor jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten;
- verhuringen naar hun aard van korte duur, zoals vakantieverhuur;
- verhuur ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand;
Tijdens het debat zijn er verdere uitzonderingen besproken, waaronder voor private verhuurders die een woning aanhouden voor toekomstig gebruik door hun kinderen of ouders en voor speciale groepen zoals mensen die noodopvang nodig hebben. Het is nog niet zeker welke uitzonderingen er exact gaan gelden. Dat zal in de loop van de verdere parlementaire behandeling duidelijk worden. De Kamer is het er in ieder geval over eens dat huur voor onbepaalde tijd weer regel moet worden.
Het contracteren voor een maximale termijn van vijf (5) jaar bij onzelfstandige woonruimten blijft overigens wél mogelijk.[2]
(iii) Overgangsperiode en handhaving
Bij inwerkingtreding van de wet zal deze direct (!) van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten die vanaf dat moment worden afgesloten. Voor huurovereenkomsten die daarvóór zijn gesloten blijft de oude (huidige) wetgeving met betrekking tot de tijdelijke duur van twee (2) jaar nog wel gelden. Maar bij een volgende verhuring zal een tijdelijk contract niet meer mogelijk zijn, zodat de tijdelijke contracten na verloop van twee jaar vanzelf zullen uitsterven.
Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, zal in het Burgerlijk Wetboek worden opgenomen dat (in principe) alleen nog huurcontracten voor onbepaalde tijd mogen worden aangegaan. Deze regel is van dwingend recht, zodat verhuurder en huurder daarvan niet kunnen afwijken. Doen partijen dit wel, bijvoorbeeld door toch een bepaalde tijd overeen te komen, dan is dat deel van de overeenkomst niet van toepassing (nietig) en zal een rechter geen rekening houden met de afspraak dat het huurcontract voor bepaalde tijd geldt.
(iv) Gevolgen voor de huur- en vastgoedmarkt
Hoewel de plannen volgens de indieners van het wetsvoorstel bedoeld zijn om de positie van huurders te verstevigen, is het allerminst zeker of invoering van het wetsvoorstel ook in de praktijk positief zal uitpakken.
Bekend is dat veel verhuurders hun woningen alleen op tijdelijke basis willen verhuren en deze van de markt zullen halen (bijvoorbeeld door verkoop) indien het wetsvoorstel wordt aangenomen. Hierdoor zal het aantal woningen dat beschikbaar is voor verhuur afnemen, onder meer omdat bij verkoop een deel ervan gekocht zal worden ten behoeve van eigen bewoning. Ook is de regelgeving waarschijnlijk slecht nieuws voor nieuwkomers op de woningmarkt; de kans dat zij hun wooncarrière kunnen beginnen door enkele jaren op basis van tijdelijke contracten te huren alvorens door te stromen naar de reguliere verhuur of een koopwoning neemt door de het voorstel af. Een andere groep die door de plannen getroffen zal worden is de groep van personen die snel tijdelijke woonruimte nodig heeft, bijvoorbeeld door een scheiding.
Welke impact de wet daadwerkelijk heeft zal moeten worden afgewacht. Het wetsvoorstel voorziet in een evaluatiemoment. Binnen vijf (5) jaar nadat de wet in werking is getreden zal de minister moeten evalueren hoe de wetgeving heeft uitgepakt.
Conclusie
De kans is groot dat de ‘Wet vaste huurcontracten’ binnenkort door de Tweede Kamer zal worden aangenomen en dat het tijdperk waarin tijdelijke huurcontracten mogelijk zijn tot een einde komt. Daarvoor is echter nodig dat ook de Eerste Kamer met het voorstel instemt. Gelet op de samenstelling van de Eerste Kamer lijkt dat waarschijnlijk.
[1] Artikel 7:271 lid 1 sub a BW.
[2] Artikel 7:271 lid 1 sub b BW.
