Ernstige overlast door huurder die psychiatrisch patiënt is. Ontbinding van de huurovereenkomst?

Op 2 november 2016 heeft de rechtbank Noord-Holland een vonnis gewezen waarin de rechtbank de huurovereenkomst met overlastveroorzakende huurder heeft ontbonden en de gevorderde ontruiming heeft toegewezen. Deze uitspraak is op 29 november 2016 op rechtspraak.nl gepubliceerd (zie uitspraak).

Schending van contractuele verplichtingen

Ernstige, stelselmatige, overlast kan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning leiden. In de huurovereenkomsten wordt vaak aan de huurder onder andere een verplichting opgelegd om geen overlast te veroorzaken. Door zich niet aan deze verplichting te houden, schiet de huurder te kort in de nakoming van de huurovereenkomst en handelt dus in strijd met de contractuele bepalingen. Aangezien de huurder zich gedurende de looptijd van de huurovereenkomst aan zo’n verplichting moet houden, kan hij de door hem veroorzaakte overlast in het verleden niet meer ongedaan maken. Zie een uitspraak van de Hoge Raad van 11 januari 2002, NJ 2003, 255 r.o. 3.4:

“Het gaat hier om een huurovereenkomst, die voor beide partijen voortdurende verplichtingen inhoudt. Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk…..”

Overlast

Gebleken is dat de verhuurder concreet en gedetailleerd omschreven heeft waar de gestelde door huurder veroorzaakte overlast uit bestaat. De verhuurder heeft de overlast onderbouwd door het overleggen van een klachtendossier, klachtenformulieren van omwonenden en een sfeerrapportage van de politie en sommatiebrieven. Op de zitting heeft de verhuurder onderbouwd dat de overlast nog steeds voortduurt en dat het niet alleen om oudere klachten gaat.

Slecht huurderschap

Er is komen vast te staan dat  huurder gedurende langere tijd voor overlast heeft gezorgd. Op grond van artikel 7:213 BW dient de huurder zich als een goed huurder te gedragen. Het herhaaldelijk en voortdurend veroorzaken van overlast en dus daarmee tekort schieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst verhoudt zich niet met goed huurderschap, zodat de huurder ook nog in strijd met de wet handelt.

Ontbinding van de huurovereenkomst

De vraag is of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechtbank stelt daarbij voorop dat op grond van art. 6:265 lid 1 van het BW iedere tekortkoming de bevoegdheid tot ontbinding schept, tenzij de bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. In geval van huur van woonruimte, waarvan hier sprake is, dient bij de beoordeling of de tekortkomingen ernstig genoeg zijn om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen, rekening gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval en dient het gewicht van de tekortkoming afgezet te worden tegen het woonbelang van de huurder. De rechtbank is van oordeel dat de door huurder veroorzaakte overlast ernstig is te noemen. De overlast heeft zich daarbij gedurende meerdere jaren voorgedaan. Dit levert een tekortkoming op die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Woonbelang

Ook is de vraag of het woonbelang van de huurder, die een psychiatrisch patiënt is, zwaarder moet wegen dan het gewicht van zijn tekortkoming. Hij heeft onder andere geen sociaal vangnet, waaronder familie en hij heeft geen vervangende woonruimte of opvang. De huurder meent dat er rekening moet worden gehouden met zijn psychiatrische aandoening waar hij aan lijdt. Hij heeft een voorwaardelijke rechterlijke machtiging in het kader van de BOPZ, hetgeen wil zeggen dat hij gedwongen kan worden opgenomen op het moment dat hij overlast veroorzaakt.  Als er al sprake zou zijn van een tekortkoming, dan zou deze de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet rechtvaardigen. De rechtbank oordeelt dat de ernst van de tekortkoming moet worden afgezet tegen het woonbelang van huurder . De rechtbank is van oordeel dat de belangen van huurder zwaarwegend zijn, echter, gelet op de aard en de ernst van de overlast die al geruime tijd voortduurt, dienen de belangen van omwonenden op een rustig en ongestoord woongenot zwaarder te wegen. De rechtbank laat daarbij zwaar meewegen dat er geregeld sprake is van overlast in de avond en nacht en dat het gedrag van huurder voor veel onrust zorgt, ook bij kinderen in de buurt. Aan verhuurder kan daarbij worden toegegeven dat zij haar maatschappelijke rol als verhuurder in de sociale huursector niet uit het oog heeft verloren. Zij heeft de problematiek besproken met hulpverlenende instanties en huurder kansen gegeven zijn gedrag te verbeteren.

Conclusie

 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat van verhuurder niet gevergd kan worden dat zij de huurrelatie met huurder voortzet. De huurovereenkomst is ontbonden en de gevorderde ontruiming toegewezen.