Dirk van den Berg in Pompshop: Gebouwd of niet gebouwd, dat is de vraag
Een recent gepubliceerde uitspraak over een onbemand tankstation in Oisterwijk laat weer eens zien dat het opstellen van een eenduidig huurcontract niet eenvoudig is. De partijen verschilden van mening over wat er was verhuurd: een tankstation of onbebouwde grond. Het onderscheid is van groot belang: de huurder van een tankstation is in hoge mate beschermd; de huurder van grond is ‘vogelvrij’.
In deze zaak heeft (een rechtsvoorganger van) Tamoil in 1993 voor 10 jaar een perceel met daarop een door de vorige huurder (BP) gebouwd onbemand tankstation gehuurd. De partijen zijn het erover eens dat de huurder “de pompen en de automaat en de andere aanwezige zaken, waaronder een luifel” van BP heeft overgenomen. Over de ondergrondse installatie zijn geen afspraken gemaakt. In 2002 gaat een nieuwe huurovereenkomst in. Daarin wordt afgesproken dat Tamoil een Fuel POS, pompen en een luifel zal plaatsen, en dat deze haar eigendom zullen blijven. Ook deze overeenkomst is voor 10 jaar gesloten; daarna wordt hij telkens met een jaar verlengd, tot een van beide partijen opzegt op een termijn van 12 maanden.
Tamoil wordt in december 2017 onaangenaam verrast door een opzegging per 31 december 2018. Zij heeft in 2016 nog investeringen in het tankstation gedaan, en meent met de verhuurder te hebben afgesproken dat zij nog lang mocht blijven huren. Via-via verneemt Tamoil dat de eigenaar heeft opgezegd omdat hij van een andere partij een hogere huurprijs kan krijgen. Tamoil betwist de geldigheid van de opzegging vanwege de lange duur van de huurovereenkomst, én omdat zij bereid is de door de derde geboden huurprijs te matchen. Het mag niet baten. De verhuurder had de nieuwe huurovereenkomst al getekend, en kon dus niet meer terug. Tamoil stelt dan dat zij bij het einde van de huurovereenkomst “het complete tankstation, inclusief de volledige ondergrondse tankinstallatie en verharding” zal wegnemen.
De eigenaar heeft het gehele tankstation met ingang van 1 januari 2019 aan een nieuwe partij verhuurd, en vordert daarom in een bodemprocedure dat Tamoil op 31 december 2018 het station ontruimt met achterlating van alles. Tamoil verweert zich tegen de ontruiming.
De kantonrechter oordeelt eerst over het huurregime, en sluit daarvoor (terecht) aan bij de uitspraak van de Hoge Raad hierover uit 2012 tussen De Haan en de Gemeente Rotterdam (ECLI:NL:HR:2012:BW7172): wanneer een huurder van onbebouwde grond daarop een tankstation bouwt, dan blijft het regime “huur van onbebouwde grond”. Ook bij opvolgende huurovereenkomsten wordt dan uitsluitend grond verhuurd, tenzij partijen uitdrukkelijk iets anders afspreken. Het is bijzonder, maar als de Hoge Raad het zegt, dan moeten we het daarmee doen. De kantonrechter ziet hier geen afwijkende partijbedoeling, dus Tamoil huurt grond en wordt niet beschermd.
Dan komt de stelling van Tamoil aan de orde dat de redelijkheid en billijkheid aan de opzegging in de weg staan. Daarover oordeelt de kantonrechter dat een huurder die “een overeenkomst als de onderhavige” sluit, erop bedacht moet zijn dat de verhuurder opzegt. De lange duur van de huurovereenkomst maakt dit niet anders. Ook de investeringen van Tamoil in 2016 baten haar niet: dan had Tamoil de afspraak over “langjarige zekerheid” maar op papier moeten laten zetten. De opzegging is dus geldig.
Vervolgens honoreert de rechter het door Tamoil geclaimde wegbreekrecht (art. 7:216 BW) gedeeltelijk. Vanwege de tekst van de huurovereenkomst en haar commerciële belang mag Tamoil de Fuel POS, pompen en luifel verwijderen. De ondergrondse tanks en leidingen moet Tamoil laten zitten. Die behoren volgens de kantonrechter kennelijk tot het gehuurde.
De kantonrechter licht in het geheel niet toe waarom hij het gehuurde desondanks geen “gebouwde onroerende zaak” vindt, maar deze uitkomst is wél in overeenstemming met de vorig jaar gepubliceerde uitspraak over het onbemande Tango tankstation op het Circuit Zandvoort. In die uitspraak (ECLI:NL:RBNHO:2017:11434) kwam de kantonrechter tot ditzelfde oordeel, omdat een ondergrondse tank met vloeistofdichte vloer naar normaal spraakgebruik geen “gebouw” is. Daar was geen luifel. Hier was hij er wel, maar behoorde hij niet tot het gehuurde. En dus was hij er ook weer niet.
Confuus? Lees de hele uitspraak op www.rechtspraak.nl: ECLI:NL:RBZWB:2018:6751.
Deze column is geschreven voor Pompshop. Het onafhankelijke vakblad voor tankstations en carwash. Dirk van den Berg is ruim 15 jaar gespecialiseerd in tankstationszaken en gaat in Pompshop maandelijks in op een juridisch onderwerp. Vragen of opmerkingen? Neem hier contact op.
