Goedkeuring van een afwijkend beding is niet vanzelfsprekend. Tips voor succes!
Huurders van onder meer winkel- en horecaruimten worden door de wetgever goed beschermd. Zo genieten zij termijnbescherming, huurbescherming en huurprijsbescherming.
De wet zelf geeft de mogelijkheid om die bescherming (deels) te doorbreken en wel door middel van het overeenkomen van een of meer afwijkende bedingen. Het afwijkend beding is ongekend populair: verhuurders hebben er behoefte aan af te kunnen wijken van de wet en huurders stemmen met afwijkende bedingen in om niet het risico lopen dat zij niet mogen huren.
Voor verhuurders is van belang dat het afwijkend beding door de rechter wordt goedgekeurd. Ontbreekt die goedkeuring, dan kan de huurder namelijk de vernietiging van het afwijkend beding inroepen en staat de verhuurder met lege handen.
De rechter mag het beding alleen goedkeuren als:
- het beding de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of
- de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet nodig heeft.
De maatschappelijke positie van huurder zal nu niet aan de orde komen. Deze blog beperkt zich tot de goedkeuringsgrond onder 1., te weten dat het beding de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk aantast.
Het spreekt voor zich dat de wettelijke rechten van de huurder worden aangetast als huurder en verhuurder afspraken maken die in strijd zijn met de wet. Waar het echter om gaat is de vraag of de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast. Het is verstandig hierop goed te anticiperen. Dat kan door onderbouwd aan de rechter uit te leggen waarom het beding geen wezenlijke aantasting van de huurder inhoudt of door ervoor te zorgen dat de nadelen van het afwijkend beding voor huurder geheel of gedeeltelijk zullen worden gecompenseerd. Hieronder twee voorbeelden uit de praktijk om dit te verduidelijken.
Van een aantasting is bijvoorbeeld sprake als huurder en verhuurder afwijken van de termijnbescherming door de huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van twee plus een jaar en af te spreken dat de huurovereenkomst na genoemde verlengingsperiode van een jaar automatisch eindigt. Het aangaan van een kortdurende huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter, waarvoor de termijnbescherming, huurbescherming en huurprijsbescherming niet geldt, was voor de huurder geen optie omdat pas in het derde huurjaar echt winst zou kunnen worden gemaakt. Tegen deze achtergrond oordeelde de rechter dat de aantasting van de wettelijke rechten van de huurder niet wezenlijk was.
Van een aantasting is ook sprake als bijvoorbeeld door huurder en verhuurder is afgesproken dat de huurovereenkomst automatisch eindigt of een tussen huurder en verhuurder gesloten samenwerkingsovereenkomst eindigt. De aantasting is bovendien wezenlijk als de samenwerkingsovereenkomst door middel van een simpel briefje door de verhuurder kan worden opgezegd. In dat geval is de huurder alles in één klap kwijt. De kans dat zo’n afwijkend beding wordt goedgekeurd, is dan ook niet zo groot. Om een dergelijk beding toch goedgekeurd te krijgen zal de aantasting van de rechten van de huurder moeten worden verminderd. Bijvoorbeeld door af te spreken dat de verhuurder, indien hij besluit de samenwerkingsovereenkomst te bëeindigen (met als gevolg dat ook de huurovereenkomst eindigt), de onderneming van de huurder moet kopen tegen de dan geldende waarde en alsof de huurovereenkomst voortduurt. Voor de rechter was die aanvullende afspraak aanleiding om het afwijkend beding (alsnog) goed te keuren.
Deze twee voorbeelden zijn maar het topje van de ijsberg. Mocht u willen weten op welke manier u de kans op succes voor uw afwijkend beding kunt vergroten, neem dan (vrijblijvend) contact op met één van onze huurrecht advocaten.
