Hoge Raad: “Bij winkelruimte geldt Herenhuis-criterium niet!”

In een uitspraak uit 2010, bekend als “Het Herenhuis-arrest” heeft de Hoge Raad beslist dat het enkele feit dat een verhuurder wil renoveren, niet voldoende is om aan te nemen dat sprake is van dringend eigen gebruik. Van dringend eigen gebruik zou, volgens de Hoge Raad, alleen sprake kunnen zijn indien daarnaast ook een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bestaat.

Het Herenhuis-arrest ging over woonruimte. De vraag die de juristen sindsdien bezig hield was of de eis van de structurele wanverhouding ook voor winkelruimte geldt. Op die vraag heeft de Hoge Raad op 14 februari 2014 een – ontkennend – antwoord gegeven.

Het ging in de laatstgenoemde zaak om het volgende.

Verhuurder is eigenaar van een winkelcentrum. Een deel daarvan is verhuurd aan een discount supermarkt. Het was voor beide partijen duidelijk dat het winkelcentrum verouderd was en gerenoveerd moest worden. De supermarkt wilde op zich wel meewerken aan de renovatie en was ook bereid om na renovatie een iets hogere huurprijs betalen. Voor verhuurder was de huurprijs die de supermarkt wilde gaan betalen echter niet voldoende om een kostendekkende exploitatie mogelijk te maken. En omdat de supermarkt – ook na enig onderhandelingen – niet meer wilde betalen, was er voor verhuurder geen andere mogelijkheid dan het opzeggen van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.

Hof Amsterdam besliste evenals de kantonrechter dat sprake is van dringend eigen gebruik. De supermarkt liet het daarbij niet zitten en ging – maar naar nu blijkt: zonder resultaat – in cassatie. Volgens de Hoge Raad gaat het, bij de bescherming die een huurder van woonruimte op grond van de wet geniet, om de bescherming van zijn woonbelang (het belang van het hebben van huis en haard). Bij de bescherming van huurders van winkelruimte gaat het om een bescherming van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. In dit geval – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – kan daarom niet van verhuurder worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

De conclusie van deze uitspraak is dus dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten bij winkelruimte geen voorwaarde is om op grond van dringend eigen gebruik te kunnen opzeggen.

Helma Sengers is advocaat en legal expert binnen de sectie Vastgoed & Overheid van Fort Advocaten.