Huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik/belangenafweging
In vervolg op ons seminar “Actualiteiten dringend eigen gebruik/renovatie en indeplaatsstelling” van 26 juni 2014 attenderen wij u graag op het volgende.
Zoals tijdens ons seminar aan de orde kwam, hangt de uitkomst van een procedure in belangrijke mate af van de wijze waarop partijen hun stellingen onderbouwen. Dat wordt onderstreept door een uitspraak van het Hof Amsterdam van 10 juni 2014 (gepubliceerd op 2 juli 2014).
Het Hof stelt verhuurder in het gelijk en beëindigt de huurovereenkomst met Hoogenbosch Retail Group B.V.
Hoogenbosch huurt een winkelruimte in de Kalverstraat. Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend eigen gebruik/renovatie en de belangenafweging.
Verhuurder onderbouwt zijn vorderingen als volgt:
- Uit verschillende overgelegde rapporten blijkt dat met name op drukke winkellocaties, zoals de Kalverstraat, behoefte is aan steeds grotere winkels.
- Drie rapporten van makelaars bevestigen dat.
- Er wordt een verdieping toegevoegd aan het gehuurde en de eerste verdieping wordt publieks-/winkelruimte. Het aantal bewinkelbare meters wijzigt van circa 49,5 m² naar circa 153 m².
- Na renovatie is een minimale huur van € 231.000,– per jaar haalbaar. Dat is onderbouwd door brieven/verklaringen van drie makelaars.
- De huurovereenkomst loopt al 15 jaar.
- Huurster is niet afhankelijk van deze vestiging.
- Huurster heeft meerdere vestigingen aan de Kalverstraat en de Nieuwendijk.
- Huurster heeft haar investeringen afgeschreven en terugverdiend.
- Huurster heeft geen behoefte aan de renovatie en is niet bereid om de haalbare huur na renovatie te betalen.
Huurster verweert zich als volgt:
- Zij betwist de tendens naar schaalvergroting. Zij kiest juist voor meer dan één (kleinere) vestiging in de Kalverstaat. Andere retailketens doen hetzelfde.
- De renovatie levert geen rendabele investering op. Volgens een ingewonnen advies is het verschil tussen de huurwaarde na renovatie en de huidige markthuurwaarde slechts € 15.000,– per jaar.
- Alternatieve winkelruimtes in de Kalverstraat (met een vergelijkbare lage huur) zijn niet voorhanden.
Op basis hiervan oordeelt het Hof dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van de verhuurder.
Het Hof lijkt veel waarde te hebben toegekend aan de door de verhuurder overgelegde verklaringen en rapporten van makelaars, die het standpunt van verhuurder ondersteunen. Huurder heeft daar kennelijk onvoldoende tegenin gebracht.
