Koop breekt geen huur bij gedeeltelijke overdracht van het gehuurde (?)

De welbekende regel ‘koop breekt geen huur’ (opgenomen in artikel 7:226 BW) heeft als doel om een huurder te beschermen tegen verlies van zijn huurgenot bij overdracht van het gehuurde. Bij overdracht van het gehuurde, gaan de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijke verhuurder (eigenaar) over op de verkrijgende partij, de opvolgend verhuurder. Uit artikel 7:226 BW kan niet worden afgeleid of de koop breekt geen huur-regel ook van toepassing is in het geval slechts een gedeelte van het gehuurde wordt verkocht. Daarover heeft de Hoge Raad zich uitgelaten in een arrest van 6 oktober 2017. De conclusie is dat de huurder ook beschermd wordt indien het gehuurde gedeeltelijk wordt overgedragen.

Slechts een deel van het gehuurde wordt verkocht

In deze zaak ging het om een partij die op Sint Maarten een perceel huurde ter grootte van 792 m². De huurder had op dit perceel een opstal gebouwd. Na enige tijd verkoopt de oorspronkelijke eigenaar 241 m² van het verhuurde perceel met daarop de opstal. Er werd dus slechts een gedeelte van het perceel vervreemd. De verkrijgende partij die 241 m² heeft gekocht, wil van de huurovereenkomst af en zegt deze op. De huurder wil dat dat de huurovereenkomst doorloopt. De vraag is echter of hij een beroep kan doen op de ‘koop breekt geen huur’-regel, omdat het gehuurde slechts gedeeltelijk is overgedragen.

Wordt de huurder beschermd?

Het gerechtshof heeft geoordeeld dat de huurder geen bescherming toekomt op grond van de koop breekt geen huur-regel, omdat slechts een gedeelte van het gehuurde is overgedragen. De Hoge Raad oordeelt echter dat de ‘koop breekt geen huur’-regel ruim moet worden uitgelegd. Volgens de Hoge Raad blijkt niet dat de wetgever de huurder bescherming heeft willen onthouden indien slechts een gedeelte van het gehuurde wordt overgedragen. Dat betekent dus dat ook bij gedeeltelijke overdracht van het gehuurde, de huurder beschermd wordt door de ‘koop breekt geen huur’-regel. De vraag is wat de praktische gevolgen zijn van deze beslissing.

Splitsing huurovereenkomsten

De Hoge Raad oordeelt dat het gevolg van de toepasselijkheid van de beschermingsregel kan zijn dat de huurovereenkomst wordt gesplitst in twee huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal moeten worden bekeken of dit tot een zinnig resultaat leidt. In deze zaak was daarvan sprake volgens de Hoge Raad, omdat de opstal zich bevond op het gedeelte van 241 m² dat werd verkocht.

Betaling van de huurprijs

Indien de huurovereenkomst wordt gesplitst in twee of meerdere huurovereenkomsten, ontstaat voor de huurder de praktische vraag aan wie hij welk deel van de huurpenningen moet betalen. De Hoge Raad heeft daarover geoordeeld dat zolang de huurder geen kennis heeft genomen van de overdracht, hij bevrijdend kan betalen aan de oorspronkelijke verhuurder. Nadat de huurder kennis heeft genomen van de overdracht, geldt dat hij de huurbetalingen mag opschorten totdat hem door de oorspronkelijke en nieuwe verhuurder is bekend gemaakt aan wie welk bedrag moet worden betaald.

Conclusie

Met het arrest van 6 oktober 2017 heeft de Hoge Raad duidelijkheid gegeven over de toepasselijkheid van de koop breekt geen huur-regel in het geval een gedeelte van het gehuurde wordt overgedragen. Daarbij zal per geval moeten worden bekeken of splitsing van de huurovereenkomsten zinnig is. Concrete handvatten om dat te beoordelen, geeft de Hoge Raad niet. De praktijk zal hier dus invulling aan moeten geven. Partijen zullen bij dergelijke transacties in ieder geval wel alert moeten zijn op een mogelijke splitsing van de huurovereenkomst.