Ook lage symbolische vergoeding betekent huur en dus verhuurdersheffing

Vanuit de markt wordt al geruime tijd gewezen op negatieve effecten van de verhuurdersheffing. Woningcorporaties zouden worden geremd in hun investeringen, terwijl de vraag naar sociale huurwoningen onverminderd groot is. Daarnaast zouden huurders worden geconfronteerd met forse huurstijgingen.

Een recent arrest van de Hoge Raad, van 23 juni 2017, toont nu dat de verhuurdersheffing een bedreiging kan vormen voor sociale initiatieven op het gebied van huisvesting.

Het betreft een zaak tussen de inspecteur van de Belastingdienst te Doetinchem en een stichting. Deze stichting heeft als statutaire doelstelling het stichten, beheren en in stand houden van woningen van een hofje. Daarnaast behoort het tot haar doelstelling om deze woningen tegen een zo gering mogelijke bijdrage of gratis ter beschikking te stellen aan vrouwen die daarvoor, waarschijnlijk in verband met hun financiële situatie, in aanmerking komen.

Het gaat in totaal om 45 woningen, met een vloeroppervlakte van ongeveer 25 vierkante meter, bestaande uit een woonkamer, slaapkamer, keuken en een kleine kamer annex badkamer. De door de bewoonsters te betalen vergoedingen variëren al naar gelang de grootte en locatie van de woning, de daarin aanwezige voorzieningen en het inkomen van de bewoonster:

• dertien bewoonsters betalen een bijdrage van € 19,- per maand voor een woning zonder verwarming;
• achtentwintig bewoonsters betalen bijdragen variërend van € 40,- tot € 57,- per maand;
• vier bewoonsters betalen bijdragen van respectievelijk € 69,-, € 91,-, € 115,- en € 221,- per maand.

Gemiddeld genomen wordt daarmee een vergoeding van € 50,- per maand betaald. De hele opbrengst wordt door de stichting aangewend ten behoeve van het onderhoud van het groen in het hofje. De door de bewoonsters betaalde vergoedingen zijn lager dan de kosten die de stichting moet maken voor de instandhouding en exploitatie van de woningen.

Volgens de inspecteur van de Belastingdienst is sprake van huur en is de stichting belastingplichtig voor de verhuurdersheffing. De stichting is op haar beurt van oordeel dat sprake is van dermate lage vergoedingen, dat deze slechts een symbolische functie hebben en niet kwalificeren als een tegenprestatie, die leidt tot een huurovereenkomst

De Hoge Raad oordeelt dat wel sprake is van huurovereenkomsten, op basis waarvan de stichting verhuurdersheffing verschuldigd is. Dat de door de bewoonsters betaalde vergoedingen de kosten van de stichting niet dekken, maakt dat volgens de Hoge Raad niet anders.

De verhuurdersheffing wordt niet bepaald aan de hand van de hoogte van de huur, maar aan de hand van de hoogte van de WOZ waarde van de woningen (zie: https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/verhuurderheffing). Daardoor is goed mogelijk dat de verhuurdersheffing hoger is dan de bijdragen die de bewoonsters betalen, zodat de stichting er door het in gebruik geven van de woningen verder financieel op achteruit gaat.

Al met al kan het dus voordeliger zijn om in dit soort gevallen geen vergoeding te vragen voor het gebruik van woningen. Of dat daadwerkelijk zo is, hangt af van de hoogte van de verschuldigde verhuurdersheffing en zal dus per geval moeten worden bekeken. Bij gebreke van de financiële bijdragen van de bewoners, zal naar andere financiële middelen moeten worden gezocht om dit soort sociale initiatieven mogelijk te blijven maken.