Let op je (service)kosten!

2 april 2025, door Helma Sengers

Als je als retailer je winkelruimte huurt, zul je in veel gevallen te maken krijgen met kosten die je verhuurder in rekening brengt voor door of namens hem verstrekte leveringen en diensten. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor nutsvoorzieningen voor individueel verbruik of ten behoeve van algemene ruimten en zaken als onderhoud en periodieke controle van gemeenschappelijke installaties, schoonmaak, afvalafvoer, beveiliging etc.

De wet bevat voor huurovereenkomsten met betrekking tot winkelruimten geen dwingende regels voor dergelijke leveringen en diensten en de kosten die de verhuurder daarvoor in rekening mag brengen. Verhuurder en huurder kunnen hierover bij het sluiten van de huurovereenkomst de afspraken maken die zij willen. Er is, zoals dat heet, sprake van contractsvrijheid.

Ondanks de hiervoor bedoelde contractsvrijheid wordt er door huurders en verhuurders niet vaak over (het pakket van) leveringen en diensten onderhandeld. Veelal wordt door de verhuurder gebruik gemaakt van de modelhuurovereenkomst van de Raad voor Onroerende zaken en dat betekent – uitgaande van het ROZ-model uit 2022 – dat in artikel 5.1 van de huurovereenkomst wordt opgesomd welke leveringen en diensten de verhuurder zal verstrekken, in artikel 4.8 van de huurovereenkomst is vermeld welk voorschotbedrag je daarvoor verschuldigd bent en in artikel 21 van de algemene bepalingen een regeling is opgenomen over de wijze waarop de kosten van die leveringen en diensten door je verhuurder worden doorberekend en afgerekend. Toch zou het, als de onderhandelingen daar ruimte voor laten, goed zijn om hierover wel met je verhuurder te onderhandelen. Hieronder volgen een aantal tips.

Tip 1

Sommige verhuurders gebruiken artikel 5.1 van de huurovereenkomst om een paginalange opsomming te geven van allerhande mogelijke leveringen en diensten, waarvan slechts een deel bij het aangaan van de huurovereenkomst daadwerkelijk wordt verstrekt. Spreek in plaats daarvan met je verhuurder af dat uitsluitend de daadwerkelijk verstrekte leveringen en diensten worden opgesomd. Dat schept niet alleen duidelijkheid, maar zorgt er ook voor dat verhuurder op grond van artikel 5.2 van de huurovereenkomst met de winkeliersvereniging of met jou moet overleggen als hij het pakket van leveringen en diensten wil wijzigen.

Tip 2

Als we het dan toch over artikel 5.2 van de huurovereenkomst hebben; denk er dan eens aan om met de verhuurder af te spreken dat overleg alleen niet voldoende is, maar dat het pakket van leveringen en diensten alleen mag worden gewijzigd als (ingeval van een winkelcentrum) een meerderheid van de huurders (winkelcentrum) akkoord is of (ingeval van een stand alone winkel) jij daarmee akkoord bent.

Tip 3

Het gebeurt geregeld dat verhuurders een voorschotbedrag vaststellen, zonder dat duidelijk is waarop dat is gebaseerd. Hierdoor kan het voorkomen dat (pas) bij de afrekening blijkt dat het voorschot (veel) te laag of te hoog was. Vooral in het eerste geval kun je voor nare verrassingen komen te staan. In de rechtspraak is een voorbeeld bekend waarin de werkelijke kosten meer dan het dubbele bedroegen van de door de huurders betaalde voorschotten. Spreek daarom met verhuurder af dat de werkelijke kosten nooit meer dan een x percentage hoger mogen zijn dan het totaalbedrag van de betaalde voorschotten. Dat dwingt de verhuurder om een gedegen inschatting te maken van de te verwachten (werkelijke) kosten.

Tip 4  

Als je huurt in een winkelcentrum en er kosten worden verdeeld over meerdere huurders, zorg er dan voor dat duidelijk wordt op welke manier jouw aandeel in de totale kosten zal worden berekend, bijvoorbeeld door een voorbeeldberekening als bijlage aan de huurovereenkomst te hechten. Het is dan natuurlijk wel zaak dat er in de voorbeeldberekening sprake is van een eerlijke verdeling van de kosten, hetzij op basis van het door jou gehuurde vloeroppervlak of op basis van een andere redelijke verdeelsleutel.

Tip 5

Om de afrekening van verhuurder te kunnen controleren moet je inzicht hebben in de kosten die verhuurder daadwerkelijk heeft gemaakt. In artikel 21.4 van de algemene bepalingen is weliswaar opgenomen dat verhuurder een gespecificeerd servicekostenoverzicht moet verstrekken, maar wat dat precies is staat nergens. Om die reden doe je er goed aan in de huurovereenkomst af te spreken dat je het recht hebt om de onderliggende stukken in te zien, zoals bijvoorbeeld leveringscontracten, opdrachten voor dienstverlening, facturen en werkbonnen.

Tip 6   

In de laatste volzin van artikel 21.7 van de algemene bepalingen is opgenomen dat je het bedrag van de afrekening moet betalen, ook als je het daarmee niet eens bent. Het gevolg van die bepaling is dat jij naar de rechter moet als je de – in jouw ogen – teveel betaalde servicekosten wilt terugkrijgen. Het kan daarom nuttig zijn om af te spreken dat de laatste volzin van artikel 21.7 wordt geschrapt.

Als u hier meer informatie over wilt, kunt u contact opnemen met Helma Sengers, specialist in vastgoedrecht en huurrecht.