Retentierecht #3: waarop kan een retentierecht worden uitgeoefend?

Ook u komt het  retentierecht in de praktijk weleens tegen. Een voorbeeld werd al gegeven in deel 1 van deze serie over retentierecht: de schoenmaker die de gerepareerde schoenen niet afgeeft zolang u de rekening niet betaalt.

De schoenmaker is een eenvoudig geval. Zo ook de garagehouder die u de sleutel van uw auto niet teruggeeft totdat u de reparatiekosten heeft betaald. Lastiger is de vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning, een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken.

Volgens de wet is retentierecht: de bevoegdheid die (…) aan een schuldeiser [bijvoorbeeld de aannemer] toekomt, om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar [bijvoorbeeld de opdrachtgever van de aannemer] op te schorten totdat de vordering wordt voldaan.

Wat is een zaak?

De wet definieert zaken als de voor menselijke beheersing vatbare stoffelijke objecten. Een retentierecht kan dus niet op een vordering worden uitgeoefend. Zaken kunnen – volgens de wet – zowel roerend (bijvoorbeeld schoenen of een auto) als onroerend (bijvoorbeeld een woning) zijn. De vraag of een aannemer een retentierecht kan uitoefenen op een woning lijkt daarmee te zijn beantwoord.

Toch is het niet zo eenvoudig als het lijkt. Zoals in deel 1 van deze serie reeds ter sprake kwam moet de schuldeiser feitelijke macht over de zaak hebben. Met andere woorden: de schuldeiser moet de zaak onder zich houden. In het voorbeeld van de schoenmaker en de garagehouder is dat eenvoudig. De schoenmaker laat de schoenen in zijn winkel staan en de garagehouder houdt de sleutels van de auto in de kluis en laat de auto in de garage staan.

Bij onroerende zaken is het niet mogelijk de zaak onder je te houden en dient Tom Poes een list te verzinnen. Hij moet het feitelijk gebruik voor de eigenaar van de onroerende zaak onmogelijk maken. Het vervangen van de sloten van de woning, terwijl de aannemer de enige is die de sleutels heeft, is zo’n list.

Gedeelte van een onroerende zaak

Is het dan ook mogelijk voor de aannemer om het retentierecht uit te oefenen op een deel van een gebouwencomplex of een geïnstalleerde keuken?

Van belang voor het uitoefenen van het retentierecht is de feitelijke macht. Het is moeilijk de feitelijke macht uit te oefenen over een deel van een gebouw of een geïnstalleerde keuken met uitsluiting van de opdrachtgever.

Toch blijkt uit de rechtspraak dat een retentierecht ook kan worden uitgeoefend op een gedeelte van een onroerende zaak. Het voorbeeld is een aannemer die een bedrijfscomplex had gebouwd dat bestond uit tien verschillende eenheden. Door het afsluiten van zeven eenheden oefende hij volgens de rechter een retentierecht uit.

De vraag is echter wat de aannemer daarmee opschiet. Het retentierecht op een gedeelte van een gebouw of een keuken laat zich praktisch moeilijk uitwinnen. Het retentierecht op een gedeelte van een onroerende zaak is daarmee slechts een pressiemiddel om de opdrachtgever tot betaling te dwingen.

Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.