ROZ model bankgarantie voor huurovereenkomst bedrijfsruimte mag door nieuwe verhuurder worden getrokken

Veel verhuurders willen bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dat de huurder financiële zekerheid stelt. Dat kan bijvoorbeeld met een ROZ model bankgarantie of een concerngarantie. Als de verhuurder het gehuurde vervolgens tijdens de huurovereenkomst verkoopt, kan discussie ontstaan of de garantie met het gehuurde is overgegaan naar de nieuwe verhuurder. Voor de bankgarantie volgens het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) oordeelde de rechtbank Amsterdam onlangs dat de bankgarantie bij verkoop van het gehuurde mee overgaat.

Huurder failliet en verhuurder int ROZ model bankgarantie
Tijdens de huurovereenkomst – en na het stellen van de bankgarantie – wordt het gehuurde verkocht. De nieuwe eigenaar wordt verhuurder. Een paar jaar daarna gaat de huurder failliet en ontstaat er een huurachterstand. Op verzoek van de verhuurder, maakt de bank het bedrag van de bankgarantie (ruim € 50.000,– ) aan hem over. De bank crediteert de bankrekening van de failliete huurder voor eenzelfde bedrag.

Volgens de curator van de failliete huurder had de bank niet mogen uitkeren en moet het bedrag aan de boedel worden betaald.

ROZ model bankgarantie mee overgegaan?
De ROZ model bankgarantie zegt dat deze overgaat op “rechtsverkrijgenden van de verhuurder”. Wat betekent dit?

Volgens de nieuwe verhuurder betekent dit dat de bankgarantie bij de verkoop van het gehuurde mee is overgaan. De curator ziet dat anders. Hij zegt dat de bankgarantie zelf ook aan de nieuwe verhuurder had moeten worden overgedragen.

Nieuwe verhuurder mag bankgarantie trekken
De curator heeft het nakijken. De rechtbank oordeelt  dat uit de tekst van de ROZ model bankgarantie blijkt dat deze bij de verkoop van het gehuurde mee overgaat op de nieuwe verhuurder.

Voor de praktijk lijkt dit een wenselijke uitkomst. Al is het maar omdat de huurder anders de mogelijkheid zou hebben om de verkoop te frustreren.

Het is evengoed begrijpelijk dat de curator de ROZ model bankgarantie anders uitlegde. Hij zal wellicht niet de laatste zijn die dat doet. In het huidige financiële klimaat waarin veel huurders het niet redden, kunnen verhuurders met deze uitspraak dus hun voordeel doen.

Irene Hofhuis  is advocaat binnen de sectie Vastgoedrecht van FORT. Zij adviseert en procedeert onder meer op het gebied van huur, koop en verkoop van vastgoed. Voor vragen is zij bereikbaar op 020 – 664 5111 of via mail.