Versoepeling regels voor verkoop van corporatiewoningen aan beleggers

Versoepeling regels voor verkoop van corporatiewoningen aan beleggers

Per 1 oktober a.s. treedt de nieuwe “Circulaire verkoop corporatiewoningen” in werking. De voorgaande circulaire van 1 november 2011 komt dan te vervallen.

Met deze nieuwe regelgeving wordt het voor woningcorporaties eenvoudiger om geliberaliseerde en mogelijk te liberaliseren woningen afzonderlijk en/of complexgewijs te verkopen aan beleggers. De volgende nieuwe elementen uit de circulaire moeten daarvoor zorgen.

Aanbiedingsplicht aan zittende huurders komt te vervallen

Geliberaliseerde of te liberaliseren woningen hoeven niet meer eerst te koop te worden aangeboden aan de zittende huurders. Een woningcorporatie kan nu direct met een belegger onderhandelen. Toestemming van de minister blijft vereist.

Vaststelling maximale huurprijs

Voortaan wordt op basis van de kwaliteit van de woningen vastgesteld of deze een maximale huurprijs boven of onder de liberalisatiegrens hebben. De feitelijke huurprijs van een woning, die vaak lager zal zijn dan de maximaal toegestane huurprijs, is dus niet meer leidend. Daarnaast worden leegstaande nieuwbouwwoningen in ieder geval gerekend tot woningen met een maximale huur boven de liberalisatiegrens. Hierdoor zullen naar verwachting meer woningen worden gerekend tot het geliberaliseerde segment.

Proportionaliteit bij complexgewijze verkoop

Verder wordt bij de verkoop van complexen waarin zowel geliberaliseerde als niet geliberaliseerde woningen voorkomen, vanaf 1 oktober a.s. uitgegaan van proportionaliteit. Als meer dan 90% van de woningen een maximale huur boven de liberalisatiegrens hebben, wordt het hele complex als geliberaliseerd aangemerkt.

Let op

Let er op dat deze regelingen alleen gelden in het kader van de verkoop van deze woningen door de woningcorporatie. Deze zetten de geldende huurprijsbescherming van huurders niet opzij. Het is voor de belegger dus niet mogelijk om na de aankoop (van het complex) ook (direct) een geliberaliseerde huur te vragen voor de woningen die een feitelijke huur onder de liberalisatiegrens hebben. Dit geldt ook voor woningen die een maximale huur onder de liberalisatiegrens hebben maar als gevolg van de proportionaliteitsregel bij de verkoop van het complex mochten “meetellen” als geliberaliseerd.

Waardebepaling

Tot nu toe moest bij de taxatie van geliberaliseerde of te liberaliseren woningen worden uitgegaan van de vrije verkoopwaarde in onverhuurde staat. Vanaf 1 oktober a.s. verandert dat en mogen deze woningen, met uitzondering van onverhuurde woningen in een complex, worden getaxeerd en verkocht tegen de marktwaarde. Daardoor kan bij de waardebepaling voortaan rekening worden gehouden met (bijvoorbeeld) de omstandigheid dat een woning is verhuurd. Hiermee wordt beoogd een betere aansluiting bij de markt te vinden.

Katinka Verdurmen & Irene Hofhuis