Werking schadevergoedingsbeding in huurovereenkomst bij faillissement

Vandaag – 15 november 2013 – heeft de Hoge Raad een uitspraak gedaan over de geldigheid van een contractueel schadevergoedingsbeding in een huurovereenkomst bij faillissement van de huurder. Een dergelijk beding stond bijvoorbeeld in artikel 7.3 van de algemene bepalingen bij de modelhuurovereenkomst voor winkelruimte van de Raad voor Onroerende Zaken uit 1994. Op grond van dat beding moet huurder aan verhuurder alle schade vergoeden die het gevolg is van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld door opzegging door de curator bij faillissement van de huurder op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw).
[space5] De uitspraak geeft een nadere uitleg aan het arrest Aukema q.q./Uni-Invest. In die uitspraak is door de Hoge Raad beslist dat een opzegging op grond van artikel 39 Fw de verhuurder geen recht geeft jegens de failliete boedel op schadevergoeding wegens gemis aan huur, ook niet als dat contractueel is bedongen. In de uitspraak van vandaag legt de Hoge Raad uit dat het beding wel geldig is jegens de gefailleerde huurder zelf, ook indien de huurovereenkomst wordt opgezegd ex artikel 39 Fw. Er wordt dus een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de gefailleerde huurder en anderzijds zijn boedel.
[space5] Duidelijk is dat het schadevergoedingsbeding volgens de Hoge Raad in de basis geldig is. De schadevergoedingsvordering kan alleen niet door de verhuurder op de boedel worden verhaald. Wel kan de verhuurder op grond van het beding een derde, die zich als garant of borg heeft verbonden voor de verplichtingen van de huurder, aanspreken voor zijn schade, tenzij bij het aangaan van de garantie of borg anders is afgesproken.
[space5] De Hoge Raad zegt verder dat de garant of borg zijn regresvordering op de gefailleerde huurder niet bij de curator kan indienen. Dat is logisch, want anders komt de schadevergoeding via een achterdeur alsnog in de boedel terecht. Hieraan kan de garant of borg volgens de Hoge Raad mogelijk een verweer ontlenen tegen de verhuurder, maar de Hoge Raad maakt niet duidelijk wat hij daarmee bedoelt.
[space5] Wij verwachten dat deze uitspraak ertoe zal leiden dat verhuurders in toenemende mate weer schadevergoedingsbedingen in hun huurovereenkomsten zullen opnemen.
[space5]

Auteur: Wies Janssen en Helma Sengers

Neem voor meer informatie over dit onderwerp contact op met Duco van Dongen. Duco van Dongen werkt sinds mei 2014 als advocaat bij Fort Advocaten binnen de sectie Faillissementsrecht.